Einkommensteuer: Entgeltlichkeitsgrenze bei Nebenkosten- ... / 3 Die Entscheidung

Das FG Sachsen hat sich aktuell der Auffassung des Klägers angeschlossen. Nach dem abgeschlossenen Mietvertrag schuldete die Mieterin nicht nur die vereinbarte Kaltmiete, sondern auch die vom Kläger verauslagten umlagefähigen Betriebskosten i. H. v. 800,12 EUR. Bei den Vorauszahlungen von monatlich 45 EUR, die die Mieterin unterjährig hierauf zu entrichten hatte, sollte es nach den klaren Vereinbarungen im Mietvertrag nicht bleiben. Vielmehr sieht der Mietvertrag eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten vor sowie die Verpflichtung, eine etwaige Abrechnungsdifferenz innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung auszugleichen. Für das Streitjahr ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 260,12 EUR. Damit gehört auch dieser Betrag zum Entgelt für die Gebrauchsüberlassung des Hauses und ist in die Gegenüberstellung zur ortsüblichen Miete einzubeziehen. Für den Ansatz der ortsüblichen Miete kommt es auf den Gesamtbetrag der Betriebskosten (umlagefähige Kosten) an.

Darauf, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung bereits während eines laufenden Jahres tatsächlich vereinnahmt, kann es für die Frage, ob eine (teilweise) unentgeltliche Gebrauchsüberlassung vorliegt, nicht ankommen, so das FG. Anderenfalls hinge die (teilweise) Unentgeltlichkeit nicht mehr vom Schenkungswillen des Überlassenden, sondern von Zufälligkeiten und Unwägbarkeiten ab wie etwa der Zahlungsfähigkeit und dem Zahlungswillen des Mieters. Auf diese hat der Vermieter jedoch keinen Einfluss. So wäre der Vermieter etwa bei einem Mietausfall in mehrfacher Weise benachteiligt: zum einen durch den verminderten Einnahmenzufluss als solchen und zum anderen dadurch, dass er seinen unverschuldeten Verlust wegen einer möglicherweise eingetretenen teilweisen Unentgeltlichkeit nicht vollumfänglich steuermindernd gelten machen könnte. Daher ist die vom Kläger vorgetragene Berechnung zutreffend, aus der sich keine teilunentgeltliche Überlassung i. S. v. § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG ergibt. Die Entscheidung des FG Sachsen ist rechtskräftig.

Hinweis

2021: Entgeltlichkeitsgrenze sinkt auf 50 %

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020 beschlossen wurde, dass die Entgeltlichkeitsgrenze ab 1.1.2021 von 66 % auf 50 % sinkt. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, soll (wieder) eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen sein. Wenn diese positiv ausfällt, werden die Werbungskosten aus diesem Mietverhältnis nicht gekürzt.