Einmannversammlung - Beschlussergebnis muss bekannt gegeben werden

Leitsatz

Zwar können auch in einer sogenannten "Einmannversammlung" wirksame Eigentümerbeschlüsse gefasst werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kundgabe der Stimmabgabe zum einen dabei nach außen in Erscheinung tritt und zum anderen die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter erfolgt.

Fakten:

Vorliegend hatte der Verwalter zu einer Wohnungseigentümerversammlung geladen, die im Nebenzimmer eines Gasthauses stattfinden sollte. Da die Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Stunde vor Beginn der Wohnungseigentümerversammlung mitteilten, sie würden an der Versammlung nicht teilnehmen und dem Verwalter Stimmvollmachten übertrugen, verlagerte dieser die Eigentümerversammlung kurzerhand in sein Büro. Gemäß Protokoll dieser Eigentümerversammlung wurde die Jahresabrechnung genehmigt sowie dem Verwalter Entlastung erteilt. Dieses Protokoll wurde auch an die Wohnungseigentümer versandt. Einer der Wohnungseigentümer hat nun erfolgreich die Feststellung der Nichtigkeit dieser Beschlüsse beantragt. Die behaupteten Eigentümerbeschlüsse zu Jahresabrechnungen und zur Verwalterentlastung sind jedenfalls nicht zustande gekommen. Grundsätzlich können zwar auch in sogenannten "Einmannversammlungen" wirksame Eigentümerbeschlüsse gefasst werden. Dass der allein anwesende Verwalter nicht Wohnungseigentümer war, schadet ebenfalls nicht, weil er von Wohnungseigentümern zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt war. Bei einer derartigen Versammlung entfällt auch die Empfangsbedürftigkeit der Willenserklärung im Rahmen des Abstimmungsvorgangs. Unverzichtbar ist aus Gründen der Rechtssicherheit jedoch, dass die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung treten, also tatsächlich als Formalakt stattfinden muss. Ebenso unverzichtbar ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungslei ter, wodurch erst der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande kommt.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 11.12.2007, 34 Wx 014/07

Fazit:

Die spätere Abfassung einer Niederschrift durch den Versammlungsleiter reicht nicht aus. Notwendig ist zwar nicht, dass eine Protokollierung der Beschlüsse noch in der Versammlung erfolgt. Doch muss dann auf andere Weise die Fixierung des Abstimmungsvorgangs und seines Ergebnisses sichergestellt sein. Weil an das Zustandekommen von Eigentümerbeschlüssen weitreichende Rechtsfolgen geknüpft sind und insbesondere dadurch die Frist zur Anfechtung ausgelöst wird, gebieten es jedenfalls Gründe der Rechtssicherheit, insoweit strenge Anforderungen zu stellen. Dies gilt augenscheinlich gerade auch zum Schutz nicht erschienener Wohnungseigentümer vor Manipulationen.