Einschränkung eines Garten-Sondernutzungsrechtes durch Keller-Zugangsweg

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG, § 242 BGB

Kommentar

Ist einem Wohnungseigentümer kraft Vereinbarung ein dingliches Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche eingeräumt, hat dies grundsätzlich zur Folge, dass der Sondernutzungsberechtigte die betreffende Fläche allein, d. h. unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer, nutzen darf. Allerdings wird dieses Recht durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen. So kann das Sondernutzungsrecht an einer rückwärtigen Gartenfläche mit dem Recht der übrigen Eigentümer auf Benutzung eines über diese Fläche führenden Weges zu dem rückwärtigen gemeinschaftlichen Kellereingang belastet sein. Ein zweckentsprechender Mitgebrauch der gemeinschaftlichen Kellerräume ist den Eigentümern nur dann möglich, wenn sie auch beide Kellereingänge für den Transport von Gegenständen benutzen können, die üblicherweise in einem Keller aufbewahrt werden. Damit führt eine interessengerechte Auslegung der Teilungserklärung dazu, dass das Gartensondernutzungsrecht des betreffenden Eigentümers durch das Mitgebrauchsrecht der übrigen Wohnungseigentümer eingeschränkt wird (vgl. § 15 Abs. 3 WEG). Das Gartensondernutzungsrecht ist damit mit dem Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf Zugang zu dem rückwärtigen Kellereingang in der Weise belastet, dass der Berechtigte anderen Eigentümern Zugang zu gestatten hat (Wegerechtsbelastung, die i. Ü. nicht in den Wesensgehalt seines Sondernutzungsrechts eingreift).

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 20.12.1989, 24 W 3084/89= ZMR 4/1990, 151 = NJW-RR 6/90, 333)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Offensichtlich wurde im vorliegenden Fall bei Teilung versäumt, einen Zugangsweg zu Kelleraus- bzw. -eingängen aus einem bestimmten Gartensondernutzungsrecht auszusondern und im ausschließlichen Gemeinschaftseigentum zur Mitbenutzung durch alle Eigentümer zu belassen. Waren allerdings im vorliegenden Fall zwei Kellereingänge vorhanden, ist für mich nicht ganz verständlich, wie das Gericht zu dem Ergebnis gelangte, dass der Gartensondernutzungsberechtigte einen Zugang durch andere Eigentümer auf seinem Sondernutzungsrecht dulden müsse, zumal in diesem Fall doch nicht von einem einzigen Zugang i. S. eines ausschließlichen "Notwegerechts" gesprochen werden kann. Ist eben ein ausschließliches Alleinnutzrecht kraft Vereinbarung (ohne einen solchen gemeinschaftlichen Zuweg) ausdrücklich vereinbart (über Teilungserklärung und Aufteilungsplan), kann m. E. hier nicht mehr im Rahmen einschränkender Auslegung mit § 15 Abs. 3 WEG argumentiert werden, zumindest dann nicht, wenn Notwegegesichtspunkte, ggf. über den Grundsatz von Treu und Glauben, nicht in Betracht kommen. Im vorliegenden Fall wäre nach dieser rechtskräftigen WE-Gerichtsentscheidung der betroffene Gartensondernutzungsberechtigte wohl allein auf Wertminderungsansprüche gegen seinen Verkäufer zu verweisen (soweit nicht bereits verfristet).