Eintragung von Vereinbarungen

Leitsatz

• Wirkung einer im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern

  Gutgläubiger Erwerb bei Unrichtigkeit des Grundbuches

Normenkette

§ 10 WEG, § 746 BGB, § 876 BGB, § 877 BGB, § 892 BGB, § 46 Abs. 2 GBO

Kommentar

1. Ist eine Vereinbarung der Wohnungs- bzw. Teileigentümer als Inhalt des Sondereigentums in die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher eingetragen worden, so entfällt die Bindungswirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern gemäß § 10 Abs. 2 WEG nicht allein deshalb, weil im Zuge einer Bestandsabschreibung (nach Unterteilung einer Teileigentumseinheit) die Vereinbarung versehentlich nicht in das Bestandsverzeichnis eines neu angelegten Grundbuches (des unterteilten neuen Teileigentums) übernommen worden ist (hier speziell: zu einer Konkurrenzschutzvereinbarung bei den Teileigentumseinheiten); das Grundbuch wird lediglich unrichtig.

Der neue Eigentümer unterteilten Teileigentums ist an eine Konkurrenzschutzvereinbarung nicht bereits nach § 746 BGBgebunden; § 10 Abs. 2 stellt nach seiner deutlichen Konzeption eine den § 746 BGB verdrängende Sondervorschrift dar, die zum Schutz eines Sonderrechtsnachfolgers im Wohnungseigentumsrecht die Bindung an eine "gegen" ihn wirkende, belastende Vereinbarung von ihrer Eintragung im Grundbuch abhängig macht. Demgemäß ist anerkannt, dass eine lediglich schuldrechtlich getroffene, in den Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern nicht eingetragene Vereinbarung gegen den Sondernachfolger auch dann nicht wirkt, wenn dieser eine solche Vereinbarung bei seinem Erwerb kannte (h. M.). Nur um diese belastende, die Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten einschränkende Bindungswirkung ging es im vorliegenden Fall. Es kann dahingestellt bleiben, ob eine "für" den Sonderrechtsnachfolger wirkende, von der Belastung zu trennende, rechtliche Bedeutung der Vereinbarung, für die § 746 BGB maßgeblich bleibt, in Ansehung eines vereinbarten gegenseitigen Konkurrenzschutzes überhaupt denkbar ist.

Ursprünglich war im vorliegenden Fall die Konkurrenzschutzvereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG in den Bestandsverzeichnissen sämtlicher betroffenen Teileigentumsgrundbücher eingetragen worden. Die dadurch herbeigeführte Änderung des Inhalts des Sondereigentums bei den Teileigentumsrechten ist nicht dadurch berührt worden, dass hier betroffene Teileigentumsrechte durch Unterteilung früher bestehender Teileigentumsrechte und Anlegung neuer Grundbücher entstanden sind. Denn der Inhalt des Sondereigentums wird durch die Unterteilung nicht verändert (BGH, NJW 1979, 870).

Eine Vereinbarung der Eigentümer bestimmt nach § 10 Abs. 2 WEG den "Inhalt des Sondereigentums", wenn sie im Grundbuch eingetragen worden ist. Nach verfestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung handelt es sich insoweit um eine dingliche Wirkung; die Vereinbarung im Grundbuch führt zu einer Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne des § 877 BGB. Demgemäß ergibt sich für eine dingliche Änderung des Inhalts des Sondereigentums die Anwendbarkeit des § 876 BGB, also die Erforderlichkeit der Zustimmung der Realberechtigten. Auf die in der Wissenschaft strittige dogmatische Frage muss deshalb nicht eingegangen werden, ob es sich bei der Wirkung des § 10 Abs. 2 WEG um eine solche sachenrechtlicher Art handelt (Einheitstheorie) oder ob die Vereinbarung auch nach ihrer Eintragung im Grundbuch ihren schuldrechtlichen Charakter behält und (etwa nach dem Vorbild des § 571 BGB) lediglich auf den Sonderrechtsnachfolger erstreckt wird (Trennungstheorie). Eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG verknüpft die Entstehung der "dinglichen" Wirkung einer Vereinbarung an die Eintragung im Grundbuch. Damit kann auch nicht angenommen werden, dass eine solche einmal begründete Wirkung einer Vereinbarung ohne weiteres deshalb entfallen soll, weil das Grundbuchamt bei einer Bestandsabschreibung infolge Unterteilung eines Teileigentums eine Vereinbarung versehentlich nicht in neu angelegte Teileigentumsgrundbücher übernommen hat. Die Rechte der übrigen Teileigentümer werden ohnehin nicht durch eine unrichtige Eintragung in einem Einzelgrundbuch berührt. Eine versehentlich unterbliebene Übernahme einer Vereinbarung in neu angelegte Teileigentumsgrundbücher führt deshalb allein zur Unrichtigkeit des Grundbuches.

2. Der Schutz des guten Glaubens eines Sondernachfolgers erstreckt sich nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB auch darauf, dass bei dem Wohnungs- bzw. Teileigentum Vereinbarungen mit Wirksamkeit gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger über den im Grundbuch ausgewiesenen Bestand hinaus nicht getroffen sind (geschützter guter Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches, vgl. auch Demharter, DNotZ 91, 28, 29). Im vorliegenden Fall kommt es hinsichtlich der Frage des gutgläubigen Erwerbs ausschließlich auf den Grundbuchinhalt des rechtlich selbstständigen Teileigentumsrechts an, für das jeweils ein besonderes Grundbuchblatt geführt wird. Der dingliche Rechtserwerb vollzieht sich auch nur für das jeweilige Erwerbsobjekt (Teileigentumsrecht). S...