Endrenovierung - Unwirksame Endrenovierungsklausel: Mieter kann Erstattung verlangen

Leitsatz

Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gerauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist. Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich überlicherweise nur nach dem, was der Meiter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Fakten:

2004 renovierten die Mieter die Wohnung, die sie seit 1999 angemietet hatten. Der Formularvertrag enthielt eine handschriftlich hinzugefügte Verpflichtung, die renoviert übergebene Wohnung bei Auszug endzurenovieren. Die Mieter kündigten zu Ende Mai 2006 und führten eine Endrenovierung in der Annahme durch, hierzu verpflichtet zu sein. Sie machen nun dem Vermieter gegenüber einen Ersatzanspruch in Höhe der Renovierungskosten geltend. Die unteren Instanzen verneinten den Anspruch.

Der BGH gibt den Mietern in letzter Instanz recht. Hier kommt ein Erstattungsanspruch der Mieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht, denn die Mieter haben die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund erbracht, da die Endrenovierungsklausel unwirksam war. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Endrenovierung ist nach der üblichen Vergütung für derartige Renovierungsarbeiten zu bemessen. Kann die übliche Vergütung nicht festgestellt werden, ist festzusetzen, welche Vergütung angemessen wäre. Das Gericht hat den Wert der erbrachten Renovierungsarbeiten gemäß § 278 ZPO zu schätzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mieter diese Renovierungsarbeiten regelmäßig in Eigenarbeit erledigen oder durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In einem solchen Fall bemisst sich der Wert der Renovierungsarbeiten üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Kreis der Verwandten und Bekannten aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Im vorliegenden Fall war einer der Mieter beruflich als Maler und Lackierer tätig. Damit bleibt zu klären, ob der Mieter die Renovierungsarbeiten möglicherweise im Rahmen seines in selbstständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes ausführte. Da die unterinstanzlichen Gerichte keine Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Vermieter eingetretenen Bereicherung getroffen hatten, hat der BGH die Sache zu diesem Zweck an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07

Fazit:

Der Mieter hat im vorliegenden Fall keinen Schadensersatzanspruch, sondern nur einen Bereicherungsanspruch, weil die vom Vermieter verwendete handschriftlich hinzugefügte Endrenovierungsklausel bei Vertragsschluss noch nicht von der Rechtsprechung als Allgemeine Geschäftsbedingung qualifiziert und für unwirksam erklärt worden war. Zur Bewertung des Bereicherungsanspruchs stellt der BGH darauf ab, dass Mieter die Endrenovierung in der Regel in Eigenarbeit durchführen. Hier allerdings hatte ein selbstständiger Maler die Arbeiten ausgeführt, sodass zu prüfen bleibt, ob er das für seine berufliche Tätigkeit übliche Entgelt zu erhalten hat.