Energetische Sanierung - Auch Ablehnung kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

Leitsatz

Die Ablehnung einer energetischen Sanierungsmaßnahme kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen beim "Ob" und "Wie" einer Sanierungsmaßnahme. Zu berücksichtigen sind insoweit die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft, die Kosten-Nutzen-Analyse sowie die Eilbedürftigkeit der Maßnahme.

Fakten:

In einer größeren Wohnanlage war es zu Schimmelbildung in einzelnen Sondereigentumseinheiten gekommen. Dass ein Mangel am gemeinschaftlichen Eigentum vorlag, war letztlich unstreitig. Durch den Einbau doppelt verglaster Fenster war die bauphysikalische Situation in dem Gebäude verändert worden ist. Auf Grundlage mehrerer Vergleichsangebote stand nunmehr die Beschlussfassung über eine Fassadensanierung mit Wärmedämmung zu einem Kostenvolumen in Höhe von über 250.000 Euro an. Die Maßnahme sollte per Sonderumlage finanziert werden, wobei über das Vermögen der Mehrheitseigentümerin das Insolvenzverfahren eröffnet war. Der Beschluss wurde mehrheitlich abgelehnt. Einer der Wohnungseigentümer der vom Schimmel betroffenen Eigentumseinheiten hatte den Negativbeschluss angefochten und die Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Durchführung der Maßnahme begehrt. Nach Anfassung des Gerichts konnte der Wohnungseigentümer die Durchführung der begehrten Sanierungsmaßnahme nicht verlangen. Zwar war das Gemeinschaftseigentum mangelhaft. Jedoch hat die Gemeinschaf grundsätzlich einen Ermessensspielraum, ob und welche Maßnahmen sie zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum vornimmt. Bei der Beurteilung ist stets die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaf zu berücksichtigen. Daher ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen und darauf zu achten, dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überfordert. Dabei kann es im Einzelfall auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen keine schadensbeseitigenden Maßnahmen zu ergreifen oder diese zurückzustellen. Vorliegend entsprach die Ablehnung des Beschlussantrags unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Aufgrund geänderten Lüftungsverhaltens konnte nämlich der Bildung von Schimmel wirksam begegnet werden. Aufgrund der Tatsache, dass das Außenmauerwerk normal trocken war, war auch eine sofortige Anbringung der Wärmedämmung zur Erhaltung der Anlage nicht erforderlich.

Link zur Entscheidung

LG Köln, Beschluss vom 12.04.2010, 29 T 72/09LG Köln, Beschluss vom 12.4.2010 – 29 T 72/09

Fazit:

Bei der Beschlussfassung über größere, nicht dringliche Sanierungsmaßnahmen ist selbstverständlich stets die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaf zu berücksichtigen. Ein Beschluss über die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die beschlossene Maßnahme auch finanziert werden kann. Verfügt die Gemeinschaf über eine unzureichende Instandhaltungsrücklage und kommt eine Finanzierung nur durch die Erhebung einer Sonderumlage infrage, die voraussichtlich nicht alle Eigentümer bedienen können, entspricht die Ablehnung nicht dringend nötiger Instandsetzungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Sanierung. Aus finanziellen Gründen kommt es nicht immer dazu.