Entlastung des Verwalters (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Im Aktienrecht ist in § 120 AktG die Entlastung des Vorstands und der Mitglieder des Aufsichtsrats geregelt. Auch das Recht der Gesellschaft mit beschränkter Haftung kennt die Entlastung, wie in § 47 Abs. 4 GmbHG zum Ausdruck kommt. Aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsrecht ergibt sich zunächst, dass der Wohnungseigentumsverwalter keinen Anspruch auf Entlastung hat. Ein solcher Anspruch kann sich aber aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder einer entsprechenden Bestimmung im Verwaltervertrag ergeben. Entlastung kann dem Verwalter stets nur für seine Geschäftsführung in der Vergangenheit erteilt werden, nicht aber für zukünftiges Verwalterhandeln.

1 Grundsätze

Die früher lebhaft geführte Diskussion über die Frage, ob ein Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht^[1] oder aber zunächst und grundsätzlich einer solchen entspricht, ist infolge einer Grundsatzentscheidung des BGH^[2] weitgehend verstummt. Hiernach widerspricht ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies ist erst der Fall, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf diese zu verzichten.^[3] Das heißt nichts anderes, als dass der Beschluss über die Entlastung des Verwalters dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, so nicht Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter in Betracht kommen. Lediglich das AG Kerpen^[4] ist trotz gegenteiliger BGH-Rechtsprechung der Auffassung, dass es keinen nachvollziehbaren Grund dafür geben könne, dass Wohnungseigentümer freiwillig auf etwaige Ansprüche gegen den Verwalter verzichten sollten.

Im Anschluss an seine Entscheidung zur Ordnungsmäßigkeit der Verwalterentlastung hatte der BGH^[5] weiter klargestellt, dass auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht. Auch mit der Entlastung eines ausgeschiedenen Verwalters sind die Wirkungen eines Verzichts auf solche Ansprüche verbunden, die den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat insoweit keine Änderungen mit sich gebracht.

Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat insoweit keine Änderungen mit sich gebracht.

[1] Vgl. insbesondere BayObLG, Beschluss v. 19.12.2002, 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280; AG Kerpen, Beschluss v. 18.12.1996, 15 II 27/96, ZMR 1998, 376; AG Köln, Beschluss v. 19.3.2002, 202 II 132/01, ZMR 2002, 793.

[2] BGH, Beschluss v. 17.7.2003, V ZB 11/03, NJW 2003, 3124; vgl. auch BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10, ZMR 2011, 654; AG Bensheim, Urteil v. 28.2.2014, 6 C 582/13.

[3] BGH, a. a. O.

[4] AG Kerpen, Urteil v. 20.5.2010, 26 C 52/09, ZMR 2010, 724; Beschluss v. 28.11.2003, 15 II 54/03, NZM 2004, 112.

[5] BGH, Beschluss v. 25.9.2003, V ZB 40/03, NJW 2003, 3554.

2 Rechtslage prüfen

Gesetzlich hat der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung. Ein Anspruch auf Entlastung kann sich allerdings aus einer entsprechenden Regelung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung ergeben.^[1]

Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters im Verwaltervertrag

"Nach Erstattung des Jahresberichts durch den Verwalter und des Prüfberichts des Verwaltungsbeirats sowie der Genehmigung der auf Grundlage der Jahresabrechnung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer festgesetzen Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan, hat der Verwalter einen Anspruch auf Beschlussfassung über seine Entlastung für den Abrechnungszeitraum."

Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung

"Die Wohnungseigentümer vereinbaren zugunsten des jeweiligen Verwalters einen Anspruch auf Beschlussfassung über dessen Entlastung für den Abrechnungszeitraum unter der Voraussetzung, dass der Verwalter einen Jahresbericht und der Verwaltungsbeirat den Prüfbericht erstattet und sodann die auf Grundlage der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan durch Beschluss genehmigt werden."

Ergibt sich weder aus dem Verwaltervertrag noch aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Entlastung und wird dem Verwalter keine Entlastung erteilt, ist er aus eben diesem Grund auch nicht berechtigt, sein Amt niederzulegen. Wird dem Verwalter die Entlastung seitens der Wohnungseigentümer verweigert und berühmt sich die GdWE konkreter Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, kann dieser jedoch negative Feststellungsklage erheben.^[2]

Wichtig

Ansprüche müssen lediglich infrage kommen

Ein Beschluss über die Entlastun...