Entlastung des Verwalters

Leitsatz

Die Entlastung stellt rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 BGB dar, das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können.

Normenkette

BGB §§ 276, 278, 280 Abs. 1, 397 Abs. 2, 675 Abs. 1

Das Problem

1. In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Heizungsanlage, die auf Grundlage entsprechender Wärmelieferungsverträge auch 2 weitere Wohnungseigentumsanlagen mit Heizwärme und Warmwasser versorgt. Der Steuerberater rät den Wohnungseigentümern dazu, eine K-GbR zu gründen und die Einnahmen aus den Wärmelieferungsverträgen über diese GbR gegenüber dem Finanzamt abzurechnen. Allein Wohnungseigentümer T könne kein Gesellschafter der K-GbR sein, da dieser sein Wohnungseigentum über eine eigene Heizungsanlage versorge. So geschieht es. Verwalter B bucht die Einnahmen und Ausgaben der K-GbR ohne die Führung von Unterkonten auf einem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
2. Die K-GbR nimmt den B später wegen einer Pflichtverletzung auf Schadensersatz in Anspruch. Die K-GbR beantragt zunächst, B zu verurteilen, an sie 12.907 EUR zu zahlen. Im Laufe des Prozesses zahlt B einen Betrag von 9.907 EUR. K-GbR beantragt daher nach entsprechenden Erledigterklärungen, B zu verurteilen, an sie 3.000 EUR zu zahlen. B tritt dem entgegen. Er meint, bei den 3.000 EUR habe es sich um einen Buchungsfehler gehandelt. Dieser sei von der Entlastung für das Jahr 2009 erfasst. Die "Wohnungseigentümergemeinschaft" habe ihm die Entlastung für seine gesamte Tätigkeit erteilt.
3. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Die Berufung hat keinen Erfolg!

Die Entscheidung

1. Es gebe aber keinen Anspruch aus den §§ 675 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB. Zwar habe B durch die Fehlbuchung seine Pflichten verletzt. Der hieraus entstandene Schadensersatzanspruch sei aber durch die Entlastung erloschen. Ein Beschluss über die Entlastung des Verwalters bedeute im Regelfall die Billigung der Verwaltertätigkeit und befreie den Verwalter von der Pflicht zur weiteren Erklärung über Vorgänge, die bei der Beschlussfassung bekannt oder für die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt erkennbar gewesen seien.
2. Dabei stelle die Entlastung rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 BGB dar, das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließe, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können. Die Fehlbuchung hätte indes bei zumutbarer Sorgfalt erkannt werden können. Die Entlastung sähe sich lediglich dann "erschüttert", wenn es um Folgen der Tätigkeit des B ginge, die nicht auf bloße Unzulänglichkeiten oder Fehler bzw. Irrtümer bei der Verwaltung zurückzuführen seien, sondern ihren Ursprung in strafbarem Verhalten hätten. So liege es nicht.
3. Die Entlastung wirke auch im Verhältnis der K-GbR zu B. Denn die Gesellschafterversammlungen der K-GbR seien in den Versammlungen der Wohnungseigentümer "aufgegangen". Sämtliche Gesellschafter der K-GbR seien auch Wohnungseigentümer. Die Annahme, dass Gesellschafter als Wohnungseigentümer mit ihrer Zustimmung zur Entlastung nur für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehandelt hätten, sei "lebensfremd".

Kommentar

Anmerkung

Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz, den Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu entlasten. Will darüber hinaus auch ein Wohnungseigentümer eine Entlastung erteilen, muss er das selbst erklären. Schon dass diese Erklärung durch Gesellschafter eines Wohnungseigentümers abgegeben werden soll, ist fraglich: Es ist doch mehr als zweifelhaft, dass die Gesellschafter erkannt hätten, sich mit ihrer Stimme als Wohnungseigentümer zugleich für einen anderen Wohnungseigentümer zu erklären. Aber die Gesellschafter eines Nicht-Wohnungseigentümers? Die Antwort kann nur nein lauten.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Ein Verwalter hätte mit der K-GbR nichts zu schaffen. Ihre Einnahmen kann er weder verwalten noch kann er die Geschäfte der K-GbR führen. Etwas anderes kann gegen besonderes Entgelt vereinbart werden.

Link zur Entscheidung

LG Krefeld, Urteil vom 03.05.2017, 7 O 20/16