Entlastung eines (faktischen) Eigentümer-Verwalters

Leitsatz

Bei feststehender Beschlussunfähigkeit einer Versammlung wäre separate Wiederholungsversammlung reine Förmelei

Normenkette

§ 25 Abs. 3, 4, 5 WEG

Kommentar

1. Entlastung (hier: eines "faktischen" Eigentümerverwalters) bedeutet Billigung der Geschäftsführung und Verzicht auf die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen, soweit die Voraussetzungen hierfür für alle Wohnungseigentümer bekannt oder bei Anwendung gebotener Sorgfalt erkennbar sind (h.M.).

Ein Verwalter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung (mangels entgegenstehender entsprechender Vereinbarungen); der Verwalter kann allein nach § 256 ZPO analog "negativ" gerichtliche Feststellung beantragen, wenn sich Eigentümer konkreter Ansprüche gegen einen Verwalter berühmen (ebenfalls h.M.). Somit kann auch grundsätzlich über die Entlastung eines Verwalters oder einer Person, die tatsächlich Verwaltertätigkeiten verrichtet hat (faktische Verwaltung), wirksam beschlossen werden, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen eines solchen Beschlusses gegeben sind.

Ein Eigentümer-Verwalter ist mit seinen Stimmen (hier: mit 503/1000 Miteigentumsanteilen) von der Abstimmung über seine Entlastung ausgeschlossen ( § 25 Abs. 5 WEG; ebenfalls h.R.M.).

2. Ist insoweit bei dieser Entlastungsbeschlussfassung wegen der Mehrheitsverhältnisse stets von Beschlussunfähigkeit einer Versammlung auszugehen (aufgrund Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 WEG), wäre die Einberufung einer Erstversammlung zur bloßen Feststellung der Beschlussunfähigkeit als Voraussetzung für die Einberufung einer zweiten Versammlung gem. § 25 Abs. 4 WEG reine Förmelei. In diesem Fall kann bereits die geladene Erstversammlung als beschlussfähig angesehen werden, weil von vornherein feststeht, dass auch auf einer zweiten Eigentümerversammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Anteile vertreten wäre. Für die Beschlussfähigkeit einer zweiten Eigentümerversammlung (Wiederholungsversammlung) ist nach Gesetz nicht mehr auf Beschlussfähigkeit abzustellen ( § 25 Abs. 4 Satz 2 WEG). Somit konnte im vorliegenden Fall auch in nicht beschlussfähiger Erstversammlung die betreffende Entlastungsbeschlussfassung erfolgen. Inhaltlich wurde der Beschluss als gültig angesehen.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen drei Rechtszügen bei Wert des Beschwerdegegenstandes in Zweiter und Dritter Instanz von DM 5.000.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.11.1998, 3 Wx 393/98)

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