Entlüftungsöffnungen sind genehmigungsbedürftige bauliche Veränderung

Leitsatz

Das Anbringen zweier kreisrunder öffnungen mit einem Durchschnitt von jeweils 10 cm in zwei Außenfensterscheiben, um durch diese öffnungen die Entlüftung von Büroräumen zu ermöglichen, ist kein geringfügiger Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und bedarf daher der vorherigen Zustimmung der Wohnungseigentümer. (Leitsatz der Redaktion)

Sachverhalt

Die Teileigentümerin von Büroflächen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage installierte in den Büroräumen eine Klimaanlage, deren Abluft durch zwei kreisrunde öffnungen mit einem Durchmesser von jeweils 10 cm in zwei Außenfensterscheiben entlüftet wird. Die Teileigentümerin tauschte zu diesem Zweck zwei der Fensterscheiben aus. Auf einer anschließenden Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, daß die Durchbohrungen der Fenster rückgängig zu machen sind und der ursprüngliche Zustand durch Einbau der Originalfenster wieder herzustellen ist. Diesem Eigentümerbeschluß widersetzt sich nun die Teileigentümerin.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Teileigentümerin ist verpflichtet, die Fensterdurchbohrungen durch den Einbau der ursprünglichen Fenster rückgängig zu machen - die Durchbohrungen stellten eine genehmigungsbedürftige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar.

Als bauliche Veränderung im Sinne der hierfür maßgeblichen Bestimmung des § 22 WEG, ist jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form zu verstehen. Selbstverständlich handelt es sich auch bei den Fenstern um gemeinschaftliches Eigentum. In diesem Zusammenhang kommt es insbesondere nicht darauf an, daß die ursprünglich eingebauten Fenster ausgebaut und durch neue ersetzt wurden, Tatsache ist vielmehr, daß das Gemeinschaftseigentum an den betroffenen Fenstern durch den Einbau der neuen Fenster mit den öffnungen verändert wurde. Hinzu kam aber überdies, daß durch die öffnungen zum einen Geräusch- und zum anderen Heißluftemissionen nach außen getragen werden, die durchaus geeignet sein können, die Eigentümer in den darüberliegenden Etagen zu beeinträchtigen.

Da die übrigen Wohnungseigentümer dieser baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten, ist der ursprüngliche bauliche Zustand wieder herzustellen. Etwas anderes könnte sich nur dann ergeben, wenn die übrigen Wohnungseigentümer zur Duldung der Entlüftungsöffnungen verpflichtet wären. Dies jedoch ist nicht der Fall. Die Teileigentümerin führte hier im Zusammenhang mit einer Duldungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer an, durch die minimalen Entlüftungsöffnungen werde der optische Eindruck der Eigentumsanlage überhaupt nicht negativ beeinträchtigt. Von einer derartigen Duldungspflicht kann aber allenfalls dann ausgegangen werden, wenn durch die bauliche Maßnahme keine sonstigen Nachteile für die Gemeinschaft entstehen. Einziger Nachteil darf also eine zu übersehende unauffällige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds sein. Drohen andererseits durch die bauliche Veränderung - die das äußere Erscheinungsbild auch kaum beeinträchtigt - sonstige nicht nur unerhebliche Nachteile, so spielt der Umstand, daß das Erscheinungsbild nicht wesentlich beeinträchtigt wird, keine ausschlaggebende Rolle mehr - entscheidend sind bei der Beurteilung dann ausschließlich die weiteren Nachteile. Diese Nachteile sind hier, wie erwähnt, durch die Geräusch- und Heißluftemissionen zu befürchten.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 01.10.1998, 16 Wx 160/98

Fazit:

Soweit also Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum nicht mit optischen Beeinträchtigungen verbunden sind, dürfen sie darüber hinaus keinen weiteren Nachteil für einzelne Wohnungseigentümer entstehen. Die Richter gingen in diesem Verfahren so weit, daß bereits der Streit zwischen einzelnen Wohnungseigentümern, ob denn nun irgendwie geartete Emissionen zu befürchten sind, einen derartigen Nachteil darstellen, der eine Beseitigung der baulichen Veränderungen erfordert.