Entstehung einer WEG-Gemeinschaft

Leitsatz

• Erwerberbruchteilsgemeinschaft ist streng zu trennen von nachfolgend entstehender Wohnungseigentümergemeinschaft

  Verwaltungsbeginn in WE-Gemeinschaft

  Hausmeisteranstellung (u.a.) durch den Verwalter

Normenkette

§ 8 WEG, § 10 WEG, § 675 BGB

Kommentar

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich erst dann in Vollzug gesetzt, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt und zumindest zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. auch BayObLG, NJW 1990, 3216). Vorliegend waren diese Voraussetzungen erst nach dem 3. 10. 1984 eingetreten, da die Treuhänderin der Erwerber in diesem sog. Erwerbermodell erst an diesem Tag die notariell beurkundete Teilungsvereinbarung geschlossen hatte.

Vor dieser Zeit stellt sich die in Diskussion befindliche Frage, ob auch hier eine sog. faktische oder werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden hat, die nach den gesetzlichen Vorschriften des WEG zu behandeln ist. Für die Entstehung der faktischen Gemeinschaft wird überwiegend verlangt, dass ein gültiger Erwerbsvertrag vorliegt und die Wohnungseigentumsanwärter die Wohnung nicht nur in Besitz genommen haben, sondern für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist; darüber hinaus wird teilweise vorausgesetzt, dass die Wohnungsgrundbücher schon angelegt sind. Einer näheren Erörterung dieser Voraussetzungen bedurfte es im vorliegenden Fall jedoch nicht, da jedenfalls für einen Zeitraum vor Abschluss der Teilungsvereinbarung eine faktische Gemeinschaft nicht angenommen werden konnte. In einem solchen Fall fehlt es nämlich bereits an der für die Wohnungseigentümergemeinschaft unabdingbar erforderlichen Festlegung des künftigen Sondereigentums. Beim sog. Erwerbermodell wie hier kommt hinzu, dass bewusst zunächst zugunsten der Erwerber lediglich Miteigentum nach ideellen Bruchteilen am Gebäudegrundstück begründet worden ist, das erst zu einem späteren Zeitpunkt in Wohnungseigentum rechtlich überführt werden sollte. Es kann also keine Rede davon sein, dass die Erwerber für den vor Abschluss der Teilungsvereinbarung liegenden Zeitraum ihre Rechtsverhältnisse schon als diejenigen von Wohnungseigentümern geordnet wissen wollten.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft und die zeitlich vorher bestehende Miteigentümergemeinschaft müssen deshalb rechtlich völlig getrennt behandelt werden. Wohnungseigentümer sind auch nicht quasi als Rechtsnachfolger einer vorher bestehenden Bruchteilsgemeinschaft zu betrachten. Erst mit der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft tritt eine rechtliche Zäsur ein, die dann auch Geschäftsbesorgungsverhältnisse einer "Verwaltung"betrifft: Während des Bestehens der Bruchteilsgemeinschaft bestand zwischen den Miteigentümern und der "Verwaltung" ausschließlich ein rein schuldrechtliches Geschäftsbesorgungsverhältnis.

Mit Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde die "Verwaltung" in das Amt des Wohnungseigentumsverwalters berufen (mit den gesetzlich geregelten Rechten und Pflichten des WE-Verwalters nach den §§ 27 und 28 WEG). Ein Geschäftsbesorgungsverhältnis mit einer Verwaltung aus der Zeit vor und nach der Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist deshalb ebenfalls rechtlich getrennt zu behandeln. Eine solche rechtliche Trennung kann nicht durch den Abschluss eines einheitlichen Geschäftsbesorgungsvertrages für die Zeit vor und nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgehoben werden.

3. Im vorliegenden Fall ging es insoweit um eine Hausmeisteranstellung durch einen solchen "Verwalter", um fristlose Hausmeistervertragskündigung, Schadenersatz aus arbeitsgerichtlichem Kündigungsschutzverfahren und entsprechende Kostentragungspflichten im Anschluss an eine Abberufung des WE-Verwalters aus wichtigem Grund.

4. In den Gründen werden dann auch noch Fragen zu § 17a GVG in der Neufassung nach dem 1. 1. 1991 - auch im Sinne der Rechtsprechung des BayObLG - behandelt, ebenso Fragen unterschiedlicher Gerichtszuständigkeit - bezogen auf den jeweiligen Streitgegenstand und Anspruchsgrund (Rechtswegverweisung nur wegen eines prozessualen Anspruches im Ganzen, nicht dagegen wegen eines einzelnen Klagegrundes).

5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in 3. Instanz bei Geschäftswertfestsetzung auf DM 56.637.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 25.02.1992, 15 W 486/90)

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