OLG Hamm Beschluss vom 25.02.1992 - 15 W 486/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 56.637,49 DM festgesetzt.

Gründe

Die vorbezeichnete Wohnungseigentumsanlage besteht aus 195 Eigentumseinheiten. Die Beteiligten zu 2) haben ihr Wohnungseigentum im Rahmen eines sogenannten Erwerbermodells unter Beteiligung der Firma … … gesellschaft mbH mit Sitz in Essen als Treuhänderin erworben. In der ersten Erwerbsphase wurde zugunsten der späteren Wohnungseigentümer Miteigentum nach ideellen Bruchteilen gem. §§ 741 ff. BGB an dem damals im Grundbuch von Herne … eingetragenen Grundstück … begründet. Mit dem 01.09.1983 gingen Besitz und Nutzungen hinsichtlich der Mehrzahl der Wohnungseinheiten an die Anleger über, die sich bereits damals an dem Objekt beteiligt hatten. Weitere Anleger folgten in den nächsten Monaten, so daß nach der Darstellung der Beteiligten zu 1) ein Besitz- und Nutzungsübergang hinsichtlich aller Wohnungseinheiten bis auf drei Ausnahmen bis Ende August 1984 eingetreten war. Die Beteiligte zu 1) nahm ab dem 01.09.1983 die Aufgaben einer Verwalterin der Eigentumsanlage wahr; dazu gehörte insbesondere die Vermietung der Wohnungen für die einzelnen Anleger.

Ab dem 11.01.1984 beschäftigte die Beteiligte zu 1) als eigene Angestellte Frau … S…, die die Aufgaben der Hausmeisterin für diese und die weitere Wohnanlage … in Herne wahrzunehmen hatte. Unter dem Datum vom 28.08.1984 schloß die Beteiligte zu 1) mit Frau S… einen weiteren Arbeitsvertrag, durch den dieser – rückwirkend zum 01.01.1984 – die Hausmeisteraufgaben für die vorgenannten und die weitere Wohnanlage P… Straße … in Herne übertragen wurden. Unter demselben Datum schloß die Beteiligte zu 1) mit Frau S… einen weiteren Arbeitsvertrag, der die Wahrnehmung von Hausmeisteraufgaben für ein Objekt in Hamm-Westünnen betraf. Mit Schreiben vom 26.09.1984 kündigte die Beteiligte zu 1) gegenüber Frau S… sämtliche geschlossenen Arbeitsverträge fristlos. Als wichtigen Grund nannte die Beteiligte zu 1) Verdacht der Untreue, dem sich Frau S… im Zusammenhang mit der Beauftragung von Handwerkern ausgesetzt habe. Von der Darstellung weiterer Einzelheiten wird in diesem Zusammenhang abgesehen. Nach der Kündigungserklärung war Frau S… nicht mehr als Hausmeisterin für die Wohnanlage tätig.

Zu notarieller Urkunde vom 03.10.1984 gab die Treuhänderin namens der von ihr vertretenen Miteigentümer die Teilungserklärung (richtig: Teilungsvereinbarung) ab. Dabei wurde das bestehende Miteigentum in der Weise beschränkt, daß gemäß dem Aufteilungsplan jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer Wohnung eingeräumt wurde. In § 14 der Teilungsvereinbarung wurde die Beteiligte zu 1) für die Dauer von 5 Jahren ab dem 01.10.1984 zur Verwalterin bestellt.

Mit Datum vom 27.12.1984 schloß die Treuhänderin mit der Beteiligten zu 1) einen Verwaltervertrag (Geschäftsbesorgungsvertrag). In § 1 dieses Vertrages wurde die Beteiligte zu 1) mit der Verwaltung des „fiktiven” gemeinschaftlichen Eigentums in der Wohnanlage beauftragt mit der Maßgabe, daß das Vertragsverhältnis für jeden Erwerber mit dem Tag beginnen sollte, an dem Nutzen und Lasten des Kaufobjekts auf ihn übergegangen waren. Nach § 3 des Vertrages war die Beteiligte zu 1) unter anderem berechtigt, im Namen der Erwerbergemeinschaft einen Hauswart/Hausbesorger oder Hausreinigungspersonal zu beschäftigen, diese Beschäftigten aber auch im eigenen Namen einzusetzen; dadurch entstehende Unkosten sollten dem Verwalter als Aufwendungsersatz erstattet werden.

Zwischenzeitlich hatte Frau S… wegen der ihr gegenüber ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses bei dem Arbeitsgericht Köln Kündigungsschutzklage erhoben. Ihre Klage hatte in erster Instanz Erfolg, nachdem die Beteiligte zu 1) die erhobenen Vorwürfe nicht hinreichend belegen konnte. Die Berufung der Beteiligten zu 1) wurde durch Urteil des Landesarbeitsgerichts Köln vom 05.03.1986 zurückgewiesen. Ein weiterer Rechtsstreit, den Frau S… wegen ihrer zwischenzeitlich aufgelaufenen Gehaltsansprüche gegen die Beteiligte zu 1) bei dem Arbeitsgericht Köln anhängig gemacht hatte, wurde durch Abschluß eines Vergleiches beendet. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, daß die von der Beteiligten zu 1) aufgrund des Vergleiches zu zahlenden Beträge sich einschließlich Arbeitgeberanteilen auf insgesamt 143.845,45 DM beliefen. Diesen Betrag hat die Beteiligte zu 1) in dem Zeitraum von Juli bis September 1989 von dem von ihr treuhänderisch geführten Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überwiesen. In demselben Zeitraum hat sie von ihrem eigenen Konto auf das Konto der Gemeinschaft insgesamt 146.518,18 DM überwiesen, wobei auf den Überweisungsträgern als Verwendungszweck jeweils „Darlehen an WEG Herne” mit dem Zusatz „erste, zweite bzw. dritte Rate” angegeben ist.

Durch Bes...