Entstehung von Sondereigentum

Leitsatz

• Entstehung von Sondereigentum erst nach Errichtung von Trennwänden (baulicher Abgrenzung)

  Kein Gutglaubenserwerb

Normenkette

§ 3 WEG, § 892 BGB

Kommentar

1. Die Entstehung von Sondereigentum in dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Umfang (hier: im Dachgeschoss) hängt davon ab, dass die zur baulichen Abgrenzung des Sondereigentums vorgesehenen Trennwände auch tatsächlich errichtet werden. Unter einem Raum ist ein allseits abgegrenztes Gebilde zu verstehen, das die Begrenzung des Umfanges eines Sondereigentums körperlich erfahrbar macht. So hat auch der Bundesgerichtshof (NJW 1991, 1611/1612 = WM 1991, 295; ebenso schon OLG Düsseldorf, NJW-RR 88, 590; OLG Hamm, Rechtspfleger 86, 374; a. A.: Merle, WE 89, 116, 120) unter Hinweis auf die Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentums hierzu ausgeführt, dass nur auf diese Weise all jene Schwierigkeiten vermieden werden könnten, die das frühere Stockwerkseigentum in Verruf gebracht hätten, sodass es keine Aufnahme in das BGB gefunden habe. Aus diesem Grund dürfe Sondereigentum nach dem Leitgedanken des Gesetzes nicht durch eine bloße Luftschranke abgegrenzt werden, sondern müsse baulich so umfriedet sein, dass feste und verschließbare Bauteile die Raumeinheit dauerhaft abschirmen und dadurch Dritten der unbefugte Zugang tatsächlich verwehrt ist. Die tatsächliche Errichtung des Gebäudes und die Abgrenzung der für Sondereigentum vorgesehenen Räume ist damit ein weiteres, konstitutives Element für die Entstehung des Sondereigentums. Bis zu diesem Zeitpunkt bestehen allenfalls Anwartschaftsrechte (vgl. z. B. Röll in Münchener Kommentar, BGB, 2. Aufl., Bd. 4, § 5 Rn. 32 b).

2. Im vorliegenden Fall hatte die Erwerberin (Klägerin) auch nicht Sondereigentum kraft guten Glaubens erworben. Zwar sei der Aufteilungsplan Gegenstand des Grundbuches, aus dem sich damit auch die räumliche Ausdehnung des Sondereigentums ergebe. Da Sondereigentum an Räumen bereits vor Errichtung des Gebäudes begründet und im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden könne, aber erst mit baulicher Abgrenzung entstehe, kann sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs ( § 892 BGB) nicht auf diese tatsächliche Voraussetzung für die Entstehung des Sondereigentums erstrecken. Allenfalls hätte Feststellung auf ein Anwartschaftsrecht auf Erwerb des Sondereigentums (Vorstadium) gestellt werden können.

Link zur Entscheidung

( OLG Koblenz, Urteil vom 06.09.1991, 2 U 1588/89= WM 91, 603 - noch nicht rechtskräftig -)

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