Erbvertrag, Generationennachfolge im Betrieb (Eheleute m ... / 2.1.3 Grundvermögen

Auch privates Grundvermögen wird grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt.

• Vergleichswertverfahren: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen^[1] wird der Wert vorrangig aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien abgeleitet (§ 183 BewG^[2]). Der gemeine Wert wird dabei vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet, soweit solche tatsächlich für gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt etc.) ermittelt worden sind.^[3] Besonderheiten, insbesondere Wert beeinflussende Belastungen, werden grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt. Die in der ImmoWertV geregelten Grundsätze sollen zur sachgerechten und nachvollziehbaren Ermittlung des Verkehrswerts beitragen. Sind in einem Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren nur Verkäufe von Vergleichsgrundstücken im Jahr vor dem Bewertungsstichtag berücksichtigt, ist der Vergleichszeitraum nicht plausibel gewählt. Plausibel wäre etwa eine Zeitspanne von sechs oder 12 Monaten vor und nach dem Bewertungsstichtag.^[4]
• Ertragswertverfahren: Dieses soll für Mietwohngrundstücke^[5], gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke (§ 184 BewG^[6]) angewendet werden, soweit für das Objekt eine marktübliche Miete festgestellt werden kann. Dabei werden Gebäude und Grund und Boden getrennt voneinander bewertet werden. Der für den Grund und Boden errechnete Wert (der zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert) ist dabei der Mindestwert für das bebaute Grundstück. Der Gebäudewert wird auf der Grundlage eines nachhaltig erzielbaren Ertrags ermittelt. Dazu wird der Gebäudereinertrag (§ 185 BewG) mit einem individuellen Vervielfältiger (Anlage 21 zum BewG) multipliziert, für den der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes maßgebend sind. Die Summe aus Gebäudeertrags- und Bodenwert ergibt den nachhaltigen Grundstücksertragswert.
• Sachwertverfahren: Dies gilt für alle anderen Grundstücke, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann oder die nicht zur Vermietung bestimmt sind (§189 BewG). Dabei werden Gebäude und Grund und Boden getrennt voneinander bewertet. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (§ 190 BewG) ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren. Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG (§ 189 Abs. 2 BewG). Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts(§ 190 BewG) ist von den Regelherstellungskosten des Gebäu-des auszugehen. Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Durch Multiplikation der jeweiligen nach § 190 Abs. 2 BeWG an den Bewertungsstichtag angepassten Regelherstellungskosten(Anlage 24 zum BewG) mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes ergibt sich der Gebäuderegelherstellungswert. Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt (§ 190 Abs. 4 BewG).

Bei vermieteten Wohnimmobilien gilt eine Verschonungsregelung in Form eines 10 %-igen Abschlags auf den ermittelten Wert (§ 13d Abs. 1 ErbStG).^[7] Der verminderte Wertansatz nach § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG gilt nicht für Grundstücke, die zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers nicht vermietet waren. Es genügt nicht, dass das nach dem Auszug des Erblassers in ein Altenpflegeheim leerstehende Gebäude mehr als eineinhalb Jahre nach dessen Tod erstmals vermietet wird.

Vom Erblasser selbst genutztes Wohneigentum^[8] ist - unabhängig vom Wert - komplett von der Besteuerung im Erbfall befreit, wenn der verwitwete Ehepartner oder Kinder weiter in dem Haus wohnen.^[9] Bei der Bestimmung der von § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG geforderten unverzüglichen Selbstnutzung des Familienheims ist auf die Umstände des Einzelfalles^[10] abzustellen und insbesondere auch zu berücksichtigen, ob eine - ggf. langwierige - Erbauseinandersetzung erfolgt.^[11] Allerdings gilt eine 10-Jahres-Frist für die persönliche Wohnpflicht des Erwerbers. Die Steuerbefreiung fällt im Ganzen rückwirkend weg, wenn das Objekt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (es sei denn, dass der Erwerber aus zwingenden Gründen daran gehindert ist; § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Eine Steuerbefreiung nach für ein Familienheim scheidet aus, wenn der Erwerber von vornherein gehindert ist, die Wohnung in dem von Todes wegen erworbenen Einfamilienhaus für eigene Wohnzwecke zu nutzen und deshalb auch tatsächlich nicht einzieht.^[12] Für Kinder gilt Vorstehendes, wenn die Wohnfläche 200 qm² nicht übersteigt. Die Steuerbefreiung gilt nicht, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt. Z. B. muss bei mehreren Kindern dasjenige im Testament als künftiger Nutzer bestimmt werden (Teilungsanordnung, Vorausvermächtnis etc.), das definitiv in da...