Erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses auf Verpflichtung aller Eigentümer, Haus- (bzw. Wohn-)geld-Einzugsermächtigung zu erteilen

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 23 Abs. 4 WEG

Kommentar

1. Ein Mehrheitsbeschluss, der die Eigentümer zur Erteilung einer Einziehungsermächtigung für das Wohngeld an den Verwalter verpflichtet, entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 WEG (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17. 11. 89, Az.: 3 Wx 476/89= NJW-RR 3/90, 154 = WM 90, 46). Entscheidend hierfür ist der Umstand, dass auch insoweit eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung und damit nicht ordnungsgemäße Abbuchungen abstrakt nicht ausgeschlossen werden können und dass Fehler auch nicht stets innerhalb der 6-wöchigen Rückruffrist entdeckt werden müssen. Es kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass infolge längerer Abwesenheit wegen eines Urlaubs, einer Kur, einer Krankheit oder aus sonstigen Gründen diese Widerrufsfrist gegenüber dem einziehenden Bankinstitut verstreichen kann, ohne dass eine Falschbuchung von einzelnen Wohnungseigentümern entdeckt wird. Demgegenüber hat die zweifellos der Vereinfachung und Verbilligung der Verwaltung dienende Verpflichtung aller Eigentümer, am Bankeinzugsverfahren teilzunehmen, zurückzutreten, zumal die ordnungsgemäße Zahlung des Wohngeldes durch die einzelnen Eigentümer z. B. durch Dauerauftrag oder rechtzeitige Überweisung keinen wesentlich höheren Verwaltungsaufwand erfordert. Falls einzelne Eigentümer ihrer Pflicht nicht nachkommen sollten, hätten sie die dadurch verursachten Kosten ohnehin als Schadenersatz aus Verzug zu tragen.

2. Gleiche Überlegungen gelten auch für die beschlossene Auferlegung einer monatlichen Zahlung (hier: von DM 10,-) zu Lasten derjenigen Eigentümer, die die Erteilung einer Einzugsermächtigung unterlassen. Auch dieser Beschlussteil widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG. Durch die bloße Nichtteilnahme am Bankeinzugsverfahren entsteht nämlich nicht in jedem Einzelfall ein Verwaltungsmehraufwand von DM 10,-, da es lediglich erforderlich ist, bei Fälligkeit der einzelnen Wohngelder die Zahlungseingänge zu überprüfen. Die Festsetzung eines Betrages von DM 10,- (monatlich) hält sich auf jeden Fall nicht mehr im angemessenen Rahmen, selbst wenn man sich der Ansicht anschließt, dass solche zusätzlichen Vergütungen überhaupt mit Mehrheitsbeschluss festgesetzt werden können (vgl. BayObLG, NJW-RR 88, 847 = WM 88, 183; anderer Ansicht KG Berlin, NJW-RR 89, 329 = 89, 93).

Link zur Entscheidung

( LG Ellwangen, Beschluss vom 17.04.1996, 5 T 9/96= WM 7/96, 441- noch nicht rechtskräftig -)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Sicher dürfte mangels ausdrücklicher Vereinbarung solcher Wohngeld-Zahlungsweisen in der Gemeinschaftsordnung (dringend zu empfehlen!) der nachträgliche Verpflichtungs-Mehrheitsbeschluss tatsächlich ein so genannter Zitterbeschluss sein, der auf fristgemäße Anfechtung hin - m. E. leider - i. S. der h. M. fürungültig erklärt werden müsste. Allerdings überzeugen mich die Argumente der h. M. und auch dieser Entscheidungsbegründung für die bestätigte Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses nicht. Da auch schon mehrere Untergerichte (trotz fristgemäßer Anfechtung) die Gültigkeit solcher nachträglichen Beschlussfassungen bestätigt haben, darf mit Spannung die für die Praxis wichtige Rechtsbeschwerdeentscheidung in dieser Sache erwartet werden.

[Die neue Rechtsprechung hat tatsächlich auch solche Mehrheitsbeschlüsse für gültig erachtet]