Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.1.3 Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden.

Vereinbarung

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befinden, von diesem zu erhalten (instand zu halten und instand zu setzen) sind. Betroffen hiervon sind in der Regel die Fenster, die Wohnungseingangstür, Rollläden und Versorgungsleitungen. Ist den Wohnungseigentümern insoweit die Pflicht zur Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung übertragen, hat dies 2 Konsequenzen:

1. Sie haben die Kosten der entsprechenden Maßnahmen zu tragen – und zwar auch ohne entsprechende ausdrückliche Anordnung^[1];
2. die anderen Wohnungseigentümer haben keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über die Art und Weise der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung).

Was den 2. Gesichtspunkt betrifft, kann durch Vereinbarung gleichfalls geregelt werden, dass nicht die Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Wohnungseigentümer übertragen wird, wohl aber die Pflicht zur alleinigen Kostentragung. Die Wohnungseigentümer regeln also Art und Weise der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, die Kosten hat der betreffende Wohnungseigentümer zu übernehmen.

Unterscheidung: Instandhaltung und Instandsetzung

Aufgepasst heißt es stets bei Vereinbarungen – also insbesondere Gemeinschaftsordnungen –, die zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden und etwa die Instandhaltung dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegen. Dann sind Maßnahmen der Instandsetzung Sache aller Wohnungseigentümer, die auch nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel die Kosten derartiger Maßnahmen zu tragen haben.^[2]

Beschluss

Beschlussweise können den Wohnungseigentümern keine Pflichten zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) einzelner Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt werden.^[3] Sollten also entsprechende Beschlüsse existieren, sind diese nichtig.

Beschluss auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklausel

Leistungspflichten können den Wohnungseigentümern durch Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel lediglich mit ihrer Zustimmung auferlegt werden.

Bei Sondernutzungsrecht nur mit Zustimmung

Zugunsten eines Wohnungseigentümers ist ein Sondernutzungsrecht begründet. Regelungen über die Erhaltung (Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflichten) wurden nicht getroffen. Die Gemeinschaftsordnung enthält allerdings eine Öffnungsklausel. Auf Grundlage der Öffnungsklausel kann dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer eine Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nur mit dessen Zustimmung auferlegt werden. Bis zu seiner Zustimmung ist der Beschluss schwebend unwirksam.^[4]

Bei Eigenmacht kein Kostenersatz

Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen – etwa eine Fenstererneuerung –, besteht ein solcher Anspruch nicht.^[5]

Beschlusskompetenz auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG im Fall von Erhaltungsmaßnahmen die Kompetenz der beschlussweisen Regelung einer exklusiven Kostenbelastung der Wohnungseigentümer. Durch Beschluss kann den Wohnungseigentümern auch dauerhaft die Kostentragungspflicht von Erhaltungsmaßnahmen auferlegt werden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, das sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheiten befindet, also insbesondere Fenster, Wohnungseingangstür und Balkon.^[6]

Altbeschlüsse

Entsprechende nichtige Altbeschlüsse leben nicht als wirksam auf, nur weil das WEG nunmehr einen entsprechende Beschlusskompetenz enthält. Derart nichtige Beschlüsse müssen vielmehr ausdrücklich neu beschlossen werden.

[1] BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16, WuM 2017, 224.

[2] Siehe oben Kap. 1 Kasten zu: Vorsicht: Gemeinschaftsordnung differenziert zwischen Instandhaltung und Instandsetzung!, vgl. auch BGH, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11, NJW 2012, 1724.

[4] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015, 549.

[5] BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17, ZMR 2019, 890.

[6] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, NJW 2024, 1587.