Erhaltung: Klärung der Zuständigkeit durch ein Gutachten

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz dafür, einen Rechtsanwalt mit der Klärung zu beauftragen, wer für eine Erhaltung zuständig ist.

2 Normenkette

§ 19 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Klärung der Verantwortlichkeit über Erhaltung zu beauftragen. Er soll für jede Stunde, die minutengenau abgerechnet wird, 250 EUR erhalten. Veranschlagt sind 4 Stunden. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. K meint, es fehle für die Klärung abstrakter Rechtsfragen eine Beschlusskompetenz. Außerdem sei der Beschluss zu unbestimmt.

4 Die Entscheidung

Dies sieht das AG anders! Der Beschluss sei nicht zu unbestimmt. Die zu beauftragende Rechtsanwaltskanzlei sei benannt und die Aufgabe, mit der sie habe betraut werden sollen, zumindest umrissen worden. Die maximal aufzuwendenden Kosten seien ausdrücklich beziffert. Der Beschluss sei auch nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Er kläre keine Rechtsfragen und diene auch nicht ihrer Klärung, sondern bestimme die Beauftragung einer Rechtsanwaltskanzlei, definierte Rechtsfragen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu untersuchen und dies darüber hinaus auch nicht abstrakt, sondern anhand der in dem Beschluss genannten tatsächlichen Verhältnisse und Urkunden.

Hinweis

Andere Kläger hatten ferner geltend gemacht, es sei eine Interessenkollision zu befürchten. Die Rechtsanwaltskanzlei sei in früheren Prozessen jeweils auf Beklagtenseite tätig gewesen. Das AG meint hier, eine solche Interessenkollision sei nicht festzustellen gewesen. Denn die Kanzlei habe nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern einzelne Wohnungseigentümer vertreten. Nach dem angefochtenen Beschluss solle die Kanzlei aber ein Rechtsgutachten nicht für einzelne Wohnungseigentümer, sondern für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstellen. Werde die Kanzlei mit einem Rechtsgutachten betraut, so komme es zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihr zum Abschluss eines Werkvertrags. Anders als ein Dienstvertrag setze ein derartiger Werkvertrag ein besonderes Vertrauensverhältnis nicht voraus. Im Fall einer unzutreffenden, unvollständigen oder sonst fehlerhaften Leistung der Rechtsanwaltskanzlei stünden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche zu. Dies bietet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hinreichende Gewähr, nicht nur ein "Gefälligkeitsgutachten", sondern ein unparteiisches Gutachten zu erhalten. Es entspreche auch gerade den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht mit einem Rechtsgutachten zu beauftragen, der darüber hinaus aufgrund der vorangegangenen Rechtsstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern untereinander bereits mit der Sachlage und einschlägigen Urkunden, insbesondere der Teilungserklärung, vertraut sei.

5 Entscheidung

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 25.2.2020, 19 C 58/18