Erhaltungsmaßnahme: Fassadensanierung (Beschlussvorlagen) / WEMoG

Erhaltungsmaßnahmen stellen auch nach Inkrafttreten des WEMoG Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dar. Diese sind nunmehr in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat.

Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es im Grunde genommen nicht, denn im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. Allerdings sind die Begriffe "untergeordnete Bedeutung" und "erhebliche Verpflichtung" wenig konkret. Was hier von "untergeordneter Bedeutung" und "mit nicht erheblichen Verpflichtungen" verbunden ist, richtet sich maßgeblich nach der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Verwalter bei Zweifeln stets einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einholen.

Vergleichsangebote

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.^[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe^[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund^[3] erst bei 5.000 EUR. Richtigerweise wird man nach der Größe der Eigentümergemeinschaft und ihrem jeweiligen Finanzvolumen differenzieren. Der Verwalter macht jedenfalls sicher nichts falsch, wenn er auch bei geringfügigeren Maßnahmen Vergleichsangebote einholt.

Im Regelfall sind mindestens 3 Angebote einzuholen.^[4] Liegen keine Vergleichsangebote bei Beschlussfassung vor, entspricht ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme lediglich im seltenen Ausnahmefall einer Notmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, die im Vorfeld noch beschlossen werden kann.^[5] Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise auch dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn ein Hausmeisterservice für lediglich 800 EUR jährlich beauftragt wird.^[6]

Große Maßnahme

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist.