Erhaltungsmaßnahmen: Zuständigkeit

1 Leitsatz

Nach § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG a. F. obliegt die Entscheidung über die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich den Wohnungseigentümern.

2 Normenkette

§ 19 Abs. 1 WEG

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter V Forderungen von Wohnungseigentümer K abwehren soll. V wird ermächtigt, im Bedarfsfall – unter Rücksprache mit den Verwaltungsbeiräten – einen Rechtsanwalt hinzuziehen und wenn nötig, den Rechtsweg zu beschreiten. Hintergrund dieses Beschlusses ist der reparaturbedürftige Boden einer Dachterrasse. In der Teilungserklärung ist insoweit bestimmt, dass die konstruktiven Teile des Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, der durch eine Umfassung gebildete Dachterrassenraum aber und dessen Bodenbelag, jedoch ohne Unterbau, zum Sondereigentum gehören. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

2.1 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K wende sich gegen die seines Erachtens falsche Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch die anderen Wohnungseigentümer. Vorschriften im Zusammenhang mit der Frage, wer die Kosten der Reparatur der Dachterrasse zu tragen habe, seien zu dem angegriffenen Beschluss aber nicht besprochen worden. Es sei auch im Übrigen nicht ersichtlich, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßig sei. Vor dem Hintergrund eines außergerichtlichen Schriftsatzes des Prozessbevollmächtigten des K und der dort gesetzten Frist, seien die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt gewesen, ihre Rechtsauffassung weiter gegenüber K zu vertreten – zumal K den Verwalter zu einer Handlung habe veranlassen wollen, nämlich der Reparatur der Dachterrasse auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG a. F. hätten aber die Wohnungseigentümer die Entscheidung, ob eine Erhaltungsmaßnahme ergriffen wird, zu treffen. Auch eine Eilmaßnahme i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a. F. liege nicht vor.

Hinweis

1. Der Fall spricht zum einen die Frage an, in wessen Eigentum wesentliche Gebäudebestandteile stehen. Die Antwort hierauf kann nicht die Teilungserklärung geben, sondern nur das Gesetz (§ 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG). Danach gehört der Oberbodenbelag einer Dachterrasse grundsätzlich der Person, die an dem Dachterrassenraum Eigentum hat. Dies können sämtliche Wohnungseigentümer sein, nach herrschender Meinung aber auch ein einzelner, da die Dachterrasse als Raum angesehen wird.
2. Zum anderen spricht der Fall die Frage an, wer darüber zu entscheiden hat, wann und auf welche Weise das gemeinschaftliche Eigentum erhalten wird. Insoweit muss jedenfalls im aktuellen Recht unterschieden werden – soweit die Erhaltung nicht sofort durchgeführt werden muss (dann ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu einem Handeln berufen). Denn nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder (die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG etwas anderes bestimmen). Nach den Gesetzesmaterialien gehören zu diesen Maßnahmen auch Erhaltungsmaßnahmen. Dies soll dann der Fall sein, wenn es sich um "kleinere" Erhaltungsmaßnahmen handelt. Dieser Maßstab ist denkbar unklar und kann sich außerdem von Wohnungseigentumsanlage zu Wohnungseigentumsanlage unterscheiden. Denn die Frage, ob etwas "klein" ist, bemisst sich unter anderem an der Frage, wie viele Wohnungseigentumsrechte es in einer Wohnungseigentumsanlage gibt und welche Mittel die Wohnungseigentümer jährlich u. a. für die Erhaltung aufbringen. Der Verwalter und die Wohnungseigentümer sollten daher rasch für Klarheit sorgen. Diese Klarheit erreicht ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Erhaltungsmaßnahmen bestimmen können, die sie als "klein" ansehen wollen. Ferner sollte dieser Beschluss herausarbeiten, welche Mittel der Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen einsetzen kann und ob er vor Beauftragung eines Werkunternehmers Rücksprache halten soll, beispielsweise mit einem Ingenieur oder den Verwaltungsbeiräten. Ist eine Entscheidung über eine Erhaltungsmaßnahme von den Wohnungseigentümern zu treffen, muss der Verwalter diese – wie auch bislang – angemessen vorbereiten. Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer etwa über die Notwendigkeit einer Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums informieren, muss Angebote einholen und den Wohnungseigentümern Vorschläge unterbreiten, wie Mängeln angemessen entgegenzutreten ist.

Muster: Erweiterung der Verwalterrechte nach § 27 Abs. 2 WEG

1. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu einer Summe von ___ EUR und von jährlich maximal _____ EUR eigenständig und ohne Beschluss der Wohnungseigentümer ordnungsmäßig zu organisieren.
2. Der Verwalter hat vor einem beabsichtigten Vertragsabschluss den Verwaltungsbeirat zu informieren und diesen das Vertragsangebot des Werkunternehmers vorzulegen.
3. Ist der Verwaltungsbeirat mehrheitl...