Alexander C. Blankenstein
So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach der Bestimmung des § 21 Abs. 3 WEG bereits all diejenigen Wohnungseigentümer zur anteiligen Kostentragungspflicht einer baulichen Veränderung nicht verpflichtet sind, die einer solchen Maßnahme nicht zugestimmt haben. Insoweit müssen sich Wohnungseigentümer und Verwalter stets vor Augen führen, dass jeder Wohnungseigentümer der Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage unterliegt. So nun aber eine bestimmte Maßnahme lediglich einzelnen Wohnungseigentümern – mögen sie auch die Mehrheit repräsentieren – zugute kommt, können sich diese Wohnungseigentümer nicht auf Kosten der Minderheit aus der Erhaltungsrücklage bedienen. In einem derartigen Fall bedarf es vielmehr der Erhebung einer Sonderumlage bei Zahlungspflicht lediglich derjenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme der baulichen Veränderung auch zugestimmt haben.
Dies gilt aber auch dann, wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfüllt sind. Hiernach sind die Kosten einer baulichen Veränderung dann unter allen Wohnungseigentümern zu verteilen, wenn für die Maßnahme mehr als 2/3 der Stimmen votieren, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Auch zur Finanzierung derartiger Maßnahmen steht die Erhaltungsrücklage nicht zur Verfügung. Wie bereits ausgeführt, dürfte auch dann nichts anderes gelten, wenn es sich um eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme handelt.
Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen
Auch die Kosten von Maßnahmen der Modernisierung können nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Maßnahmen der Modernisierung stellen bauliche Veränderungen i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG dar. Dies gilt auch dann, wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG erfüllt sind. Also auch dann, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren, steht die Erhaltungsrücklage nicht zur Verfügung. Bereits für die vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage war angenommen worden, dass Maßnahmen der Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG a. F. nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden konnten.
Die Bestimmung des § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 19 Abs. 2 WEG sieht seit Inkrafttreten des WEMoG die Möglichkeit der Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage vor. Insoweit können die Wohnungseigentümer insbesondere für sinnvolle Maßnahmen der energetischen Modernisierung finanzielle Mittel ansparen und insoweit eine gesonderte Rücklage bilden. Nicht stets werden sich auch energetische Modernisierungsmaßnahmen nach 10 Jahren amortisieren. Ggf. haben die Wohnungseigentümer auch ein Interesse daran, andere sinnvolle Maßnahmen der baulichen Veränderung mittels gesondert gebildeter Rücklage zu finanzieren, soweit die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG an eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer erfüllt sind, für die Maßnahme also mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
TOP XX Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche bauliche Veränderungen
Auf Grundlage der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostenbeteiligung aller Wohnungseigentümer zur Folge haben.
Die Rücklagenhöhe wird auf 20,00 EUR je Wohnungs- und Teileigentumseinheit und 5,00 EUR je Garagen-/Stellplatzeinheit pro Monat festgesetzt. Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden monatlichen Beiträge ergeben sich aus der den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandten Aufstellung, die Bestandteil dieses Beschlusses ist und als Anlage zur Beschluss-Sammlung genommen wird. Die Beiträge werden Bestandteil der nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG von den Wohnungseigentümern auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzten Hausgeldgesamtvorschüsse.
Bis zur Beschlussfassung über die Anpassung der Haugeldgesamtvorschüsse sind die vorgenannten Beträge ab dem ______ zusätzlich zu den derzeit auf Grundlage des Beschlusses vom ______ über die Leistung der Hausgeldvorschüsse zu zahlen. Es bleibt den Wohnungseigentümern insoweit freigestellt, ob sie die Zahlungen auf die Rücklage zusammen mit den monatlichen Hausgeldern zu leisten oder zwei gesonderte Zahlungen vornehmen. Wohnungseigentümer, die ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, werden entsprechend am 3. Werktag eines jeden Kalendermonats mit den Beiträgen belastet. Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, haben für eine...