Erhebung und Buchung von Verfahrenskosten getrennt von Kosten der allgemeinen Verwaltung

Normenkette

§ 16 Abs. 5 WEG, § 43 WEG, § 47 WEG

Kommentar

Auch das KG Berlin schließt sich trotz kritischer Stimmen aus der Literatur der Auffassung des BayObLG ( BayObLG, Entscheidung vom 6. 3. 1987, Az.: 2 Z 26/86, WE 87, 125) zur gesonderten Erhebung und Buchung von Verfahrenskosten im Sinne des § 16 Abs. 5 WEG an.

Eine Gemeinschaft hatte - wohl zur Finanzierungserleichterung solcher Verfahrenskosten - beschlossen, grundsätzlich für die Zukunft (generell) Anwalts- und Gerichtskosten als normale Verwaltungskosten in Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen einzusetzen. Die Ungültigkeit dieses Beschlusses wurde vom KG Berlin erneut damit bestätigt, dass nicht durch Eigentümerbeschluss Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEGendgültigaufgeteilt werden könnten, da eine solche endgültige Kostenentscheidung allein das Gericht nach billigem Ermessen zu treffen habe. Einer solchen gerichtlichen Kostenentscheidung nach § 47 WEG könnten Eigentümer nicht vorgreifen und möglicherweise eine hiervon abweichende Regelung beschließen, sodass ein solcher Beschluss gegen den Grundsatz des § 16 Abs. 5 WEG verstoße.

Allerdings räumte das Gericht ein, dass im Einzelfall durchaus ein Eigentümerbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne, der dem Verwalter gestatte, entstehende Verfahrenskosten vorschussweisedem gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögen zu entnehmen, sodass eine sonst an sich fällige Sonderumlage vermieden werde.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 15.02.1988, 24 W 5315/87= DWE 1/88, 31)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Zu dieser Einschränkung des KG Berlin darf ich erneut bemerken, dass hier in Zukunft nicht der Begriff "Sonderumlage" gewählt werden sollte, um eine Verwechslung mit der im Wohnungseigentumsrecht üblichen Sonderumlage zu vermeiden, die gerade von allen Eigentümern im Beschlussfall zu finanzieren ist und Wohngeldcharakter hat. Richtiger ist es in diesem Fall, von einer "gesonderten Kostenfinanzierungsumlage im Sinne des § 16 Abs. 5 WEG"""^"" zu sprechen.

Korrekt ist weiterhin die Feststellung des KG, dass Verfahren "der Gemeinschaft" gegen gemeinschaftsfremde Personen (also insbesondere Zivilverfahren) im Falle einer Verfahrensermächtigung eines Verwalters diesen berechtigen, etwa zu leistende Gebührenvorschüsse aus dem Gemeinschaftsvermögen zu entnehmen.

Ich bleibe jedoch bei meiner Kritik an dieser formalistischen Rechtsprechung zur Finanzierung der Kosten von Verfahren nach § 43 WEG, auch wenn die Gerichte meinen, an der Bestimmung des § 16 Abs. 5 nicht vorbeigehen zu können (schon was Vorschusszahlungen betrifft). In der Praxis größerer Wohnanlagen können über gesonderte Umlagen kaum rechtzeitig entsprechende Finanzierungsmittel beschafft werden, bedenkt man, dass hier nur eine bestimmte Gruppe von Eigentümern angesprochen werden müsste (z. B. die restlichen Eigentümer einer Gemeinschaft auf Antragsgegnerseite in einem Beschlussanfechtungsverfahren), kopfgleiche Sonderbeträge auf ein Sonderkonto leisten zu müssen. In der Praxis können nun einmal solche (meist rasch fälligen) Vorschusszahlungen nur aus einem schon vorhandenen gemeinschaftlichen Vermögen bezahlt und ausgebucht werden, wobei kundige Verwalter selbstverständlich neuerdings in Gesamtabrechnungen entsprechende aufklärende Hinweise geben und in den Einzelabrechnungen die endgültige Kostenverteilung im Sinne der gerichtlichen Kostenbeschlussformel berücksichtigen. Hierauf sollten auch der Praxis dienende Gerichtsentscheidungen gerade der Obergerichte ergänzend hinweisen, ähnlich der positiv zu vermerkenden Andeutung des KG Berlin, dass im Einzelfall durchaus ein (Organisations-)Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnte, Vorschüsse für solche Verfahrenskosten nach § 43 WEG ebenfalls vorschussweise dem gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögen entnehmen zu können. Zumindest dieser Satz sollte der Verwalter- und Eigentümerpraxis wieder Mut machen, die gesetzlich m. E. sehr "unglücklich" und unvollständig formulierte Bestimmung des § 16 Abs. 5 WEG nicht verletzen zu müssen.

Für eine etwaige - [seinerzeit] in neuerlicher Diskussion befindliche - WEG-Reform würde ich vorschlagen, diese Bestimmung des § 16 Abs. 5 in etwa wie folgt zu präzisieren:

"Kosten von Verfahren nach § 43 WEG sind nicht Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG; maßgeblich für eine endgültige Kostenverteilung zwischen den Parteien ist hier der Ausspruch des Gerichts in der Beschlussformel der Kostenentscheidung. Dieser gerichtlich verfügten Kostenverteilung ist spätestens in den Einzelabrechnungen verfahrensbeteiligter Eigentümer Rechnung zu tragen."

[Die obergerichtliche Rechtsprechung hat später - aufgrund der Literaturkritik - tatsächlich die frühere Auffassung revidiert; Vorschusszahlungen dürfen nunmehr dem gemeinschaftlichen Girokonto entnommen werden.]

[Vgl. jedoch KG Berlin, Entscheidung v. 11. 5. 1988, Az.: 24 W 4946/87]