Erhöhung einer Hausmeisterentlohnung nicht in einem Wirtschaftsplan verstecken

Normenkette

§ 23 Abs. 2 WEG, §§ 611ff. BGB

Kommentar

1. In einem Wirtschaftsplan hatte der Verwalter unter der Position "Hausobmannkosten" einen gegenüber dem Vorjahresansatz um DM 1 100,- übersteigenden Betrag von DM 4 900,- ausgewiesen (bei der Beschlußfassung zum Wirtschaftsplan erklärt als Erhöhung einer Stundenentlohnung von DM 15,- auf DM 17,- und Zubilligung einer Weihnachtszuwendung in Höhe von DM 300,- zuzüglich MwSt.). Insoweit wurde dieser Beschluss erfolgreich angefochten, da er eigenständig als Beschlussgegenstand in der Einladung hätte vermerkt werden müssen (Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG).

Der Gegenstand einer beabsichtigten Beschlussfassung ist nach h.R.M. derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen ermöglicht wird, sich vorzubereiten und zu überlegen, ob ihre Teilnahme veranlasst ist. Maßgeblich ist das - auch von der Bedeutung des Beratungsgegenstandes abhängige - berechtigte Informationsbedürfnis. Erforderlich und genügend ist jede Angabe, die erkennen lässt, worüber beraten und Beschluss gefasst werden soll; im Allgemeinen ist es aber nicht notwendig, dass das Einladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes enthält. Dem schutzwürdigen Informationsbedürfnis kann bei einem einfachen Sachverhalt, über den zu beschließen ist, durch dessen schlagwortartige Bezeichnung genügt werden.

2. Unter einem TOP "Sonstiges" kann die Erhöhung einer Stundenvergütung für einen Hausobmann und eine Weihnachtszuwendung in bestimmter Höhe nicht beschlossen werden, da wegen ihrer finanziellen Auswirkungen ein solcher Beschluss für Wohnungseigentümer nicht als von untergeordneter Bedeutung angesehen werden kann.

3. Der Beschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes erfasst auch nur die finanziellen Auswirkungen eines entsprechenden gültigen Beschlusses, begründet jedoch nicht rechtliche Verpflichtungen kraft privater Vereinbarung. Sicher sind Änderungen von Kostenansätzen im Wirtschaftsplan gegenüber dem Vorjahr ohne zusätzliche Beschlussfassung zum einzelnen Ansatz grundsätzlich möglich; dies gilt vor allem dann, wenn die Veränderungen durch Umstände bedingt sind, die letztlich weder von den Eigentümern noch vom Verwalter beeinflusst werden können (z. B. Veränderungen bei Energiekosten, öffentlich-rechtlichen Gebühren, Versicherungsprämien usw.).

Nicht kann dies allerdings gelten, wenn Miteigentümer oder ein Verwalter erst eine privatrechtliche vertragliche Regelung mit einem Dritten zulasten der Miteigentümer ändern wollen; dies ist im Regelfall nur durch einen separaten, ordnungsgemäßen Beschluss möglich.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 30.11.1988, BReg 1 b Z 4/88)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung