Erneut (im Sinne der derzeit h.R.M.): Zu den Voraussetzungen der Entstehung einer faktischen Gemeinschaft mit analoger Anwendung des WEG auf die werdenden/faktischen Eigentümer

Normenkette

§ 21 WEG, § 43 WEG

Kommentar

1. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, der Eintragung von Auflassungsvormerkung und dem Besitzübergang auf die Erwerber eine werdende (faktische) Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, auf die die Regelungen des WEG über gemeinschaftliche Verwaltung ( §§ 21ff. WEG) und das gerichtliche Verfahren ( §§ 43ff. WEG) entsprechende Anwendung finden. Der Senat sieht sich damit auch in Übereinstimmung mit der herrschenden Rechtsmeinung. Es besteht hier ein dringendes praktisches Bedürfnis für die analoge Anwendung zentraler Vorschriften des WEG in diesem Stadium der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn sich dieses Stadium - wie gerade der vorliegende Streitfall beweist - über viele Jahre erstrecken kann und wenn sich die Eigentumsumschreibung auf einzelne Erwerber aufgrund der mit dem Bauträger geschlossenen schuldrechtlichen Verträge wegen rechtlicher Auseinandersetzungen über Gewährleistungsansprüche hinauszögert. Der gegenteiligen Auffassung des OLG Saarbrücken (FGPrax 1998, 97 = NJW-RR 98, 1094) schließt sich der Senat nicht an. An eigener Sachentscheidung war der Senat jedoch nicht gehindert, weil die Entscheidung des OLG Saarbrücken nicht auf der abweichenden Beurteilung der Rechtsfrage durch das OLG beruht.

Wegen ihrer Akzessorietät besagt die im Grundbuch für einen Erwerber eingetragene Eigentumsverschaffungsvormerkung auch nichts über den materiellen Bestand des schuldrechtlichen Anspruches (BayObLG, NJW-RR 96, 334, 335). Mag auch ein ursprünglicher Erwerbsvertrag unwirksam sein, so ist ein inhaltsgleicher Anspruch auf Eigentumsübertragung durch einen Nachfolgevertrag begründet worden, durch den die Vertragsparteien den Ursprungsvertrag hier bestätigt haben; damit ist ex nunc (Jetzt-Wirkung) die Sicherungswirkung der Vormerkung eingetreten; Besitz und Nutzung an der betreffenden Wohnung waren bereits auf einen beteiligten Erwerber übergegangen.

2. Wird ein weiterer Ersterwerber (neben dem teilenden Alleineigentümer) im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und wird damit die Wohnungseigentümergemeinschaft in Vollzug gesetzt, verliert ein werdender Eigentümer seine Rechtsstellung dadurch nicht. Dieses Ergebnis hat das BayObLG überzeugend damit begründet, das Erfordernis einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft stehe der Annahme eines vorübergehenden Verlustes der Rechtsstellung des (werdenden) Wohnungseigentümers entgegen (BayObLGZ 1990, 101, 105 = NJW 90, 3216, 3218; ebenso NJW-RR 97, 1443, 1444 sowie WM 98, 178, 179).

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens von DM 10.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 19.10.1999, 15 W 217/99)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Leider hat sich die Senatsentscheidung nicht mit der abweichenden und meinerseits scharf kritisierten Entscheidung des OLG Köln, Entscheidung v. 28. 1. 99, Az.: 16 Wx 3/99= NJW-RR 14/1999, 959, auseinandergesetzt, und - m.E. zu Recht - im Sinne verfestigter Rspr. des BayObLG entschieden, dass ein Erwerber, der einmal die Stellung eines faktischen Eigentümers erworben hat, diese auch dann nicht verliert, wenn die Gemeinschaft nachfolgend durch Eintragung eines weiteren Ersterwerbers im Grundbuch in Vollzug gesetzt wurde.