Ersatz von Instandhaltungskosten

Leitsatz

Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Ersatz verauslagter Instandsetzungskosten hinsichtlich mangelhaften Gemeinschaftseigentums

Normenkette

§ 21 Abs. 2 WEG, §§ 677ff. BGB, § 683 BGB

Kommentar

1. Hat ein Wohnungseigentümer eine Maßnahme vorgenommen, die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, so hat er gegen die übrigen Wohnungseigentümer anteilig unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG(Notgeschäftsführung) oder § 683 BGB(Geschäftsführung ohne Auftrag) einen Anspruch auf Ersatz der von ihm verauslagten Beträge. Dieser Anspruch ist auf Zahlung von Geld gerichtet (obergerichtliche Rechtsprechung; a. A. Weitnauer, 7. Aufl., § 21 Rz. 4, der nur von einem Anspruch auf Einwilligung in die Befriedigung aus gemeinschaftlichen, der Verwaltung dienenden Mitteln ausgeht). Die so in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer sind berechtigt, den in Vorlage getretenen Wohnungseigentümer auf die Befriedigung aus den gemeinschaftlichen Mitteln zu verweisen.

2. Mit der Regelung des § 21 Abs. 2 WEG wird nach allgemeiner Meinung die Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nach BGB nicht ausgeschlossen. Unter den Voraussetzungen der §§ 677ff. BGB kann vielmehr auch für eine Maßnahme, die über §§ 21 Abs. 2 WEG hinausgeht, Ersatz der Aufwendungen verlangt werden, wobei als entscheidendes Kriterium angesehen wird, ob die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (h. M.). Somit kann für den einzelnen Eigentümer ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB bestehen, entweder aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag ( § 683 S. 1 i.V.m. §§ 677, 679 BGB) oder aus unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag ( § 684 S. 2 BGB). Ein solcher Anspruch erfasst alle Aufwendungen, die ein antragstellender Eigentümer den Umständen nach für erforderlich halten durfte; im vorliegenden Fall zählten dazu die Sanierungskosten der beauftragten Dachdeckerfirma, aber auch eine vorherige Einschaltung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sowie die gesetzliche Verzinsung der verauslagten Aufwendungen gem. §§ 256, 246 BGB in Höhe von 4 %.

3. Nicht geltend gemacht werden konnten allerdings Kreditkosten des antragstellenden Eigentümers zur Finanzierung der von ihm in Auftrag gegebenen Mängelbeseitigungskosten, da nicht festgestellt werden konnte, dass eine solche Kreditaufnahme dem mutmaßlichen Willen der übrigen Wohnungseigentümer entsprochen hätte. Hier hätte der Antragsteller die für die Zahlungen notwendigen finanziellen Mittel von der Gemeinschaft fordern müssen, die verpflichtet gewesen wäre, diese Zahlungen aus der Instandhaltungsrückstellung zu begleichen oder über Sonderumlage zu erheben (ohne Anfall von Kreditkosten).

4. Auch Verfahrenskosten aus einem Mängelschadenersatzverfahren gegen den Unternehmer könnten nicht gegen die Gemeinschaft geltend gemacht werden, da der antragstellende Eigentümer bei bestehendem Schadenersatzanspruch der Gemeinschaft nicht zur Verfahrensführung aktivlegitimiert gewesen wäre. Nach Rechtsprechung des BGH obliege die Geltendmachung eines der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Schadenersatzanspruchs der Gemeinschaft, die allein auch darüber entscheiden könne, ob ein solcher Anspruch überhaupt geltend gemacht werden solle; einen Anspruch der Gemeinschaft hätte der antragstellende Eigentümer allenfalls in Verfahrensstandschaft geltend machen können, sodass vorliegend die Verfahrensdurchführung gegen den Unternehmer nicht dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer entsprochen habe.

5. Gerichtskostenquotelung unterschiedlich in allen drei Instanzen und keine außergerichtliche Kostenerstattungsanordnung bei Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens in Höhe von DM 1.892,37.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 07.12.1992, 15 W 240/91)

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