Ersatzanspruch bei Schäden am Sondereigentum

Leitsatz

• Balkon (Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum)

  Schadenersatzanspruch des einzelnen Eigentümers nur bei Schäden am Sondereigentum

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. Mörtelbett und Plattenbelag eines sondereigentumsfähigen Balkons gehören zum Sondereigentum. Dies gilt grundsätzlich auch für Platten der Balkoninnenbrüstung und der Balkoninnenwände. Sind Platten allerdings an der Hausaußenfassade über Brüstungshöhe angebracht (einsehbar und die äußere Erscheinung der Wohnanlage verändernd), liegt insoweit Gemeinschaftseigentum vor.

2.  Schadenersatzansprüche nach § 14 Nr. 4 Satz 2 WEG oder aus Grundsätzen bürgerlich-rechtlicher Aufopferung (verschuldensunabhängig) können allerdings nur bei Sondereigentumsschäden geltend gemacht werden (also hinsichtlich des Bodenplattenbelages, der für die Begehbarkeit des Balkons oder einer Terrasse grundsätzlich notwendig ist im Fall einer Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums an Balkonbauteilen).

Bei der Verfliesung der Innenbrüstung und der Wände unterhalb der Brüstung ist dies nicht der Fall, da diese Ausstattungsmaßnahmen in den Sondereigentumsbereich und damit in die Risikosphäre des Sondereigentümers fallen und bei einer Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht der Gemeinschaft angelastet werden können; dabei bleibt es auch unbeachtlich, wann die Platten verlegt wurden. Eine Gemeinschaft kann zwar diese Verfliesung (auch über Brüstungshöhe an der Außenfassade) geduldet haben; damit sei i.d.R. aber nicht gestattet worden, das Gemeinschaftseigentum "auf ihre Kosten" (also Kosten der Gemeinschaft) zu verändern.

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.07.1989, 20 W 411/88)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Diese Entscheidung entspricht der h.R.M.; man hätte zur Begründung eigenmächtiger Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (Balkoninnenseiten) auch auf den Rechtsgedanken des § 16 Abs. 3 WEG verweisen können, der eine Kostenverantwortlichkeit des baulich Gemeinschaftseigentum ändernden Sondereigentümers auch im Fall späterer Instandhaltungen und Instandsetzungen gemeinschaftlicher Bauteile erkennen lassen dürfen (selbst bei Duldung solcher baulichen Veränderungen), ohne dass der Eigentümer Ansprüche nach § 14 Nr. 4 WEG oder aus Grundsätzen einer BGB-Aufopferung geltend machen kann.

[Hinsichtlich einer unveränderten Balkonbrüstungsinnenseite ging später das OLG Düsseldorf im Rahmen einer Kostenverteilung für Außenfassadenanstrichsarbeiten allerdings von Gemeinschaftseigentum aus.]