Ersatzbepflanzung (WEMoG) / 2 Zustimmungsbedürftige Ersatzbepflanzung

Wiederum abhängig von der Größe der Gemeinschaft und ihrem Wirtschaftsvolumen kann es für Ersatzbepflanzungen, die über den Rahmen der üblichen Gartenpflege hinausgehen, einer Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen. Im Regelfall wird es sich um eine Erhaltungsmaßnahme handeln, die einfach-mehrheitlich beschlossen werden kann. Eine Ersatzbepflanzung, die sich nicht mehr in diesem Rahmen hält, kann zwar als bauliche Veränderung ebenfalls einfach-mehrheitlich beschlossen werden. Auf der Rechtsfolgenseite der Kostentragungsverpflichtung führt der Beschluss über eine bauliche Veränderung mit Blick auf eine Ersatzbepflanzung lediglich dann zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer, wenn für den Beschluss mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen votieren, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Andernfalls sind nur diejenigen zur Kostentragung verpflichtet, die für die Maßnahme gestimmt haben.

2.1 Erstbepflanzung als Maßnahme ordnungsgemäßer Erhaltung

Üblicherweise wird die Grünanlage eines Grundstücks vom Bauträger errichtet. Fehlt ausnahmsweise eine solche Erstbepflanzung, so sind die Eigentümer berechtigt, die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums mehrheitlich zu beschließen.

2.2 Bestandsschutz

Ist bei Begründung der Wohnungseigentumsanlage die Grünanlage fertiggestellt, so besteht insoweit grundsätzlich ein Bestandsschutz. Jeder Eigentümer hat also Anspruch darauf, dass Anpflanzungen, welche das äußere Erscheinungsbild der Grünanlage prägen, erhalten bleiben. Ihre Beseitigung stellt eine bauliche Veränderung dar.^[1] Diese bedarf gemäß § 20 Abs. 1 WEG der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Der Beschluss bedarf lediglich der einfachen Mehrheit und würde lediglich dann auf Anfechtung hin für ungültig erklärt, wenn die Beseitigung der Bepflanzung zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen würde oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen würde (§ 20 Abs. 4 WEG). Beide Fälle dürften lediglich einmal im Ausnahmefall relevant werden. Ist die Beseitigung einer Anpflanzung im Rahmen ordnungsgemäßer Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung notwendig, genügt selbstverständlich ebenfalls ein Mehrheitsbeschluss. In diesem Fall kann der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustands haben. Ob er Wiederherstellung durch Vornahme einer Ersatzbepflanzung von gleicher Art und Güte der entfernten Anpflanzungen beanspruchen kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Praxis-Beispiel

Mangelnde Standsicherheit eines Baumes

Ein Baum ist zu fällen, wenn er nicht mehr standsicher ist.^[2] Aufgrund des Anspruchs gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf ordnungsmäßige Verwaltung, zu dem auch eine ordnungsmäßige Erhaltung gehört, kann jeder Eigentümer einen Anspruch darauf haben, dass anstelle des entfernten Baums ein neuer gleichartiger Baum angepflanzt wird, wenn nicht Gründe ersichtlich sind, die diese Neuanpflanzung für die übrigen Beteiligten als unzumutbar erscheinen lassen könnten.^[3]

Praxis-Beispiel

Begrünung einer Tiefgarage

Auf einer Tiefgarage wurden als Dachbegrünung Spitzahorn und Silberahorn angepflanzt. Die Pflanzen erwiesen sich als für eine Dachbegrünung ungeeignet, weil die Wurzeln Beschädigungen an der Tiefgarage verursachten. Die Eigentümer beschlossen die Entfernung dieser Bäume. Der Beschluss ist als Maßnahme für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig.^[4] In diesem Fall besteht kein Anspruch auf eine gleichartige Ersatzbepflanzung, da auch diese das Gemeinschaftseigentum schädigen würde. Die Gemeinschaft kann also durch Mehrheitsbeschluss darüber entscheiden, ob auf eine Ersatzbepflanzung verzichtet oder ob eine Ersatzbepflanzung vorgenommen wird, bei der Beschädigungen der Tiefgarage nicht zu befürchten sind.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10.10.1994, 3 Wx 534/94, WE 1994, 374; OLG Hamburg, Beschluss v. 18.2.1994, 2 Wx 49/92, WE 1994, 377.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 29.1.1999, 16 Wx 208/98, NZM 1999, 623.

[3] LG Düsseldorf, Beschluss v. 20.6.2002, 19 T 95/02, ZMR 2003, 454.

[4] BayObLG, Beschluss v. 2.5.1996, 2Z BR 24/96, WM 1996, 493 f.