Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Die Ersatzbepflanzung stellt sich in aller Regel als Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Ob der Verwalter ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss eigenständig Ersatzbepflanzungen in Auftrag geben darf, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich bezogen auf die konkrete Eigentümergemeinschaft noch um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist.
Eine Ersatzbepflanzung im Rahmen üblicher Gartenpflege stellt eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Hält sich die Ersatzbepflanzung nicht mehr in diesem Rahmen, ist von einer baulichen Veränderung auszugehen, die ebenfalls einfach-mehrheitlich auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden kann.
Im Regelfall Maßnahme der Erhaltung
Maßnahmen der Ersatzbepflanzung stellen im Regelfall solche der ordnungsmäßigen Erhaltung, also Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dar und können mehrheitlich beschlossen werden.
Übliche Gartenpflegearbeiten müssen nicht neu beschlossen werden
Übliche Gartenpflegearbeiten, die periodisch wiederkehren, müssen nicht stets neu beschlossen werden, sondern stellen in aller Regel erforderliche Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.
Aufgepasst bei Beseitigung von Bepflanzungen
Die Beseitigung vorhandener Bepflanzung – insbesondere das Fällen von Bäumen – kann einerseits eine Maßnahme der Erhaltung darstellen, andererseits auch eine bauliche Veränderung. Von einer Erhaltungsmaßnahme kann dann ausgegangen werden, wenn die Pflanze schadhaft ist und ihre Beseitigung insbesondere Gefahren für das Gemeinschafts- oder Sondereigentum abwenden soll. In anderen Fällen wird man von einer baulichen Veränderung ausgehen müssen.
Kein eigenmächtiges Entfernen von Bepflanzungen
Soweit kein Notfall dergestalt vorliegt, dass insbesondere von einem Baum eine unmittelbare Gefahr für Gemeinschafts- oder Sondereigentum ausgeht, dürfen Bepflanzungen weder vom Verwalter noch von den Wohnungseigentümern eigenmächtig entfernt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat dann gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustands.
1 Erstbepflanzung im Rahmen der üblichen Gartenpflege
Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums handelt, die der Verwalter grundsätzlich ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG treffen kann. Über die periodisch anfallenden Arbeiten müssen keine gesonderten Beschlüsse herbeigeführt werden.
Keine gesonderte Beschlussfassung
Müssen im Rahmen einer solchen Gartenpflege Blumen, wie z. B. einjährige Pflanzen, entfernt werden, so bedarf eine entsprechende Ersatzbepflanzung im darauf folgenden Frühjahr keiner gesonderten Beschlussfassung.
2 Zustimmungsbedürftige Ersatzbepflanzung
Wiederum abhängig von der Größe der Gemeinschaft und ihrem Wirtschaftsvolumen kann es für Ersatzbepflanzungen, die über den Rahmen der üblichen Gartenpflege hinausgehen, einer Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen. Im Regelfall wird es sich um eine Erhaltungsmaßnahme handeln, die einfach-mehrheitlich beschlossen werden kann. Eine Ersatzbepflanzung, die sich nicht mehr in diesem Rahmen hält, kann zwar als bauliche Veränderung ebenfalls einfach-mehrheitlich beschlossen werden. Auf der Rechtsfolgenseite der Kostentragungsverpflichtung führt der Beschluss über eine bauliche Veränderung mit Blick auf eine Ersatzbepflanzung lediglich dann zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer, wenn für den Beschluss mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen votieren, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Andernfalls sind nur diejenigen zur Kostentragung verpflichtet, die für die Maßnahme gestimmt haben.
2.1 Erstbepflanzung als Maßnahme ordnungsgemäßer Erhaltung
Üblicherweise wird die Grünanlage eines Grundstücks vom Bauträger errichtet. Fehlt ausnahmsweise eine solche Erstbepflanzung, so sind die Eigentümer berechtigt, die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums mehrheitlich zu beschließen.
2.2 Bestandsschutz
Ist bei Begründung der Wohnungseigentumsanlage die Grünanlage fertiggestellt, so besteht insoweit grundsätzlich ein Bestandsschutz. Jeder Eigentümer hat also Anspruch darauf, dass Anpflanzungen, welche das äußere Erscheinungsbild der Grünanlage prägen, erhalten bleiben. Ihre Beseitigung stellt eine bauliche Veränderung dar. Di...