Erstmalige Herstellung und nachträgliche Beschlusskonkretisierung

Leitsatz

• Pflasterung einer gemeinschaftlichen Hoffläche als erstmals mangelfreie Herstellungsmaßnahme

  Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung kann ebenfalls durch späteren Mehrheitsbeschluss (u.U. auch im Sinne einer "Maximallösung") konkretisiert werden

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört insbesondere auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Hierzu gehört auch die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands sowie die Vervollständigung einer Wohnanlage nach der Zweckbestimmung, selbst wenn damit eine bauliche Veränderung des bestehenden Zustands einhergeht (vgl. Staudinger/Bub, § 21 Rn. 187 m.w.N.). So kann auch die erstmalige Befestigung einer befahrbaren Hoffläche mit Platten ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG zugeordnet werden, weil dies der Gemeinschaft dient und jeder Eigentümer einen Anspruch auf einen zu jeder Jahreszeit und bei jeder Witterung begeh- bzw. befahrbaren Zugang zu seinem Sondereigentum haben muss (vgl. zur Plattierung eines Zugangswegs BayObLG, WE 89, 178, 179). Die Befestigung der dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Hoffläche war hier auch bestandskräftig beschlossen.

2. Eine Gemeinschaft ist autonom und kann daher jederzeit auch über eine schon beschlossene Maßnahme neu entscheiden, es sei denn, hierdurch würde in bereits bestehende Rechte oder Positionen einzelner Eigentümer eingegriffen. Bei Beschlussfassungen über Verwaltungsmaßnahmen besitzt eine Gemeinschaft einen Ermessensspielraum; vertretbare Mehrheitsentscheidungen sind im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hinzunehmen (h.M.). Eine beschlossene Instandsetzungsmaßnahme muss also nicht in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig sein, vielmehr kann die Gemeinschaft über eine Mindestsanierung hinaus mehrheitlich auch eine "Maximallösung" beschließen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. 1. 1999, Az.: 3 Wx 394/98). Damit kann die Gemeinschaft auch die Änderung einer bisherigen Bauausführung (neu) beschließen (hier: statt Verwendung alter Pflastersteine nunmehr Verlegung neuer Steine durch eine Fachfirma); dies dient auch dauerhafter Beseitigung von Baumängeln oder Alterungsschäden (vgl. auch BayObLG, WE 92, 20, 21). Die zunächst beschlossene Bauausführung in Eigenleistung war überholt und auch aufgrund zwischenzeitlicher Bodensenkungen einschließlich der erforderlichen Befestigung des Untergrunds war eine neue Beschlussfassung notwendig und zweckmäßig. Eine Gemeinschaft kann hier mit Stimmenmehrheit auch eine zu einem früheren Zeitpunkt beschlossene bauliche Maßnahme konkretisieren, selbst wenn diese nunmehr als bauliche Veränderung zu werten wäre.

Im vorliegenden Fall war bereits bestandskräftig beschlossen, die gemeinschaftliche Hoffläche mit Steinen zu pflastern.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 20.400,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.09.1999, 3 Wx 126/99)

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