Normenkette
Kommentar
1. Nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf auch die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers der Zustimmung des Verwalters, wenn die Teilungserklärung ein Zustimmungserfordernis enthält und für die genannte Fallgruppe eine Ausnahme nicht ausdrücklich vorsieht (vgl. schon BGH vom 21. 2. 1991, NJW 91, 1613; vgl. auch S. 1833). Im Interesse gebotener Klarheit der Grundbucherklärungen muss gefordert werden, dass der Eigentümer, der von der sonst geltenden Beschränkung der Veräußerungsbefugnis befreit sein will, dies in der Teilungserklärung auch zum Ausdruck bringt (wie im vorliegenden Fall geschehen).
2. Einer ausdrücklichen Beschränkung des Zustimmungserfordernisses auf spätere Veräußerungsfälle steht rechtlich nichts entgegen.
3. Bei der Auslegung einer Grundbucherklärung ist vorrangig auf deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt, abzustellen; ferner dürfen außerhalb der Eintragung und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung liegende Umstände insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.
4. Die Annahme, der in der Teilungserklärung verwendete Begriff "Bauträger" sei in dem Sinne von "Bauherr" zu verstehen und solle sich auf ihn beziehen, ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn der Veräußerer das Gebäude erst errichtete, um es später zu veräußern (mithin Vorrats- oder Eigenbau vorlag als "erstmalige Veräußerung durch den Bauträger", aber tatsächlich nur die Veräußerung durch den Bauherrn in Betracht kommt).
5. Die an sich zustimmungsfreie Erstveräußerung von Wohnungseigentum wird nicht dadurch zustimmungspflichtig, dass der teilende Eigentümer mehrere Jahre eine Veräußerung nicht vornimmt. Es ist nicht erkennbar, wie sich durch bloßen Zeitablauf die Gemeinschaftsordnung sollte ändern können; eine zeitliche Aufteilung des Zustimmungserfordernisses bis zur - zeitlich kaum exakt festzulegenden - Einordnung des teilenden Eigentümers ist zudem mit dem für die Auslegung von Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen unvereinbar.
Link zur Entscheidung
( OLG Köln, Beschluss vom 20.01.1992, 2 Wx 2/92= NJW-RR 23/1992, 1430)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
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