Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1.6 Exkurs: Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum

Rz. 417

Für das Verständnis des Bauträgervertrags ist – soweit es um den Geschosswohnungsbau geht – immanent wichtig, zwischen dem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum zu unterscheiden.

1.6.1 Gemeinschaftliches Eigentum

Rz. 418

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind ferner die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die für Bestand (die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, insbesondere Fundamente, tragende Mauern, Fassade, Schornsteine, die für die statischen Verhältnisse wichtigen Balken- und Trägerkonstruktionen, Geschossdecken, Dach, schwimmender Estrich, Trittschalldämmung, Isolierschichten, Brüstung und konstruktive Teile eines Balkons sowie seine Bodenplatte, Isolierungen, Parkdecks) oder Sicherheit erforderlich sind (Außenfenster, Blitzableiter, Brandmauer) sowie für den gemeinschaftlichen Gebrauch (Hauseingangstür, Treppenhaus, Wohnungsabschlusstüren) gemeinschaftliches Eigentum. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind außerdem Anlagen und Einrichtungen (gemeinschaftliche Speicher, Aufzug, Zentralheizung, Einrichtungen für die Versorgung mit Wasser, Elektrizität und Gas, Gemeinschaftsantenne), die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen; dies gilt auch dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

1.6.2 Sondereigentum

Rz. 419

Raum

Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG vor allem die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gewillkürt dazu bestimmten Räume. Raum kann auch eine Garage, eine Lagerhalle oder ein Schuppen sein. Für Garagenstellplätze fingiert § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft. Auch eine Doppelstockgarage mit Kippvorrichtung (Duplex-Stellplatz) ist "Raum"; an ihr kann daher im Ganzen Sondereigentum begründet werden; etwas anderes soll für die einzelnen Stellplätze gelten (str.). Auch Balkone, Dachterrassen und Loggien sollen ein Raum sein. Wenn anfangs oder später zusätzlich zu den geplanten Baulichkeiten weitere Räume oder Anlagen errichtet werden, eine Zuweisung aber unterblieb, stehen diese im gemeinschaftlichen Eigentum.

Grundstücksflächen, etwa Terrassen, Kfz-Stellplätze (es sei denn, es gilt § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG), Gärten, Spielplatz sind kein Raum; Entsprechendes gilt für einen Carport, auch wenn er mit 4 Eckpfosten und einer Überdachung versehen ist. An Grundstücksflächen kann allerdings ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

Rz. 420

Von Gesetzes wegen auch im Sondereigentum stehen die i. S. v. § 93 BGB wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes, sofern die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG vorliegen, z. B. nicht tragende Innenwände und -türen, Innentreppen, Innenfenster, Wand- und Deckenputz, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbelag, Badewannen, Duschen, Waschbecken, Wasserhähne, Antennensteckdosen, i. d. R. aber nicht Bodenheizungen, Markisen, Außenrollläden, Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung oder Gas ab der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.^[1]

[1] BGH v. 26.10.2012, V ZR 57/12, Rn. 21.