Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1.7 Diskussion

Rz. 421

Obwohl Bauträgerverträge "Gang und Gäbe" sind, wird teilweise in Zweifel gezogen, ob sie in ihrer bislang gelebten Ausgestaltung zukunftsfähig sind. Der Bauträgervertrag weicht nämlich vom "Leitbild" des BGB dadurch ab, dass ein Erwerber zu einer teilweisen Zahlung des vereinbarten Entgelts verpflichtet werden soll, obwohl noch keine Abnahme und keine im Wesentlichen mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen und/oder Sondereigentums erfolgt sind. Die mit einem Bauträgervertrag einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten. Der Erwerber erbringt folglich finanzielle Vorleistungen gegenüber dem Bauträger, Besitz und Eigentum an dem Kaufobjekt erhält er aber erst, nachdem das vertraglich Geschuldete fertiggestellt und die geschuldete Vergütung vollständig gezahlt wurde.^[1]

[1] BGH v. 22.7.2010, III ZR 293/09, NJW 2010 S. 3243.

1.7.1 Schutz der Interessen des Erwerbers

Rz. 422

Ob die 2 in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dem Bauträger vorgeschriebenen "Sicherungssysteme" in der Lage sind, die Interessen des Erwerbers angemessen zu schützen, ist umstritten. Als Formularvertrag dürfte die sogenannte Bürgschaftslösung einer Klauselprüfung nicht standhalten, sofern eine Zahlung des Erwerbers abweichend von § 3 Abs. 2 MaBV verlangt wird. Aber auch die sogenannte Vormerkungslösung (Ratenzahlung nach Baufortschritt) nach § 3 MaBV könnte in ihrer heutigen Ausgestaltung gemessen an §§ 305 ff. BGB unzulässig sein.^[1] Kritisiert wird u. a., dass der Erwerber durch Regelungen, die entsprechend § 3 MaBV vereinbart werden, nicht ausreichend geschützt sei. Bei den vom Erwerber zu leistenden Zahlungen handle es sich ggf. auch nicht um "Abschläge", sondern um unzulässige Vorauszahlungen.^[2] Ferner sei nicht zu verkennen, dass der Erwerber jeglichen Schutzes verlustig geht, wenn er ein Gestaltungsrecht ausübt.^[3] Schließlich steht im Raum, dass die Vormerkungslösung wegen Verstoßes gegen die Klauselrichtlinie (Richtlinie 93/13/EWG) wegen intransparenter Regelungen teilweise nicht europarechtskonform ist.^[4]

[1] So etwa gegen die h. M. Wagner, ZNotP 2012, S. 162; Wagner, ZNotP 2011, S. 53, 55; Thode/Wagner, BTR 2006, S. 2; für die h. M. siehe etwa Kanzleiter, BTR 2004, S. 74; Ullmann, NJW 2002, S. 1073 ff.; Kutter in Beck'sches Notarhandbuch, A. II Rn. 62; Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, Kapitel 3 Rn. 18.

[2] Thode, ZNotP 2006, S. 208, 214, 215.

[3] Vgl. Thode, ZNotP 2006, S. 208, 216.

[4] Vgl. dazu z. B. Vogel, BauR 2006, S. 744, 754; Thode, ZNotP 2004, S. 131 ff.; Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, Kapitel 3 Rn. 18.

1.7.2 Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen

Rz. 423

Um jedenfalls Verbraucher vor den Gefahren des Bauträgervertrags zu schützen, findet nach § 1 Abs. 1 Satz 3 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen für nach dem 1. Januar 2009 geschlossene Verträge § 632a Abs. 3 BGB entsprechende Anwendung. Nach dieser Bestimmung ist dann, wenn der Besteller ein Verbraucher ist und der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat, dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 %, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

Rz. 424

Diese Regelung dient dem Verbraucherschutz. In der Praxis hatte sich die Frage ergeben, ob und in welchem Umfang dem Besteller eine Absicherung für seinen Erfüllungsanspruch zu verschaffen ist. Durch die Bestimmungen über die Abschlagszahlungen in der MaBV ist zwar sichergestellt, dass der Besteller nur für bereits erbrachte Leistungen zu zahlen hat. Diese Regelungen decken aber das Sicherungsbedürfnis des Bestellers nicht voll ab. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass dem Besteller in der Regel erhebliche Mehraufwendungen entstehen, wenn das Bauwerk insbesondere im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers nicht vollendet oder mangelhaft errichtet wird. § 632a Abs. 3 BGB legt deshalb gesetzlich fest, dass und in welchem Umfang der Besteller einen gesetzlichen Anspruch auf Absicherung seines Erfüllungsanspruchs hat. Der Sicherungsumfang ist an § 14 Nr. 2 VOB/A angelehnt, der eine entsprechende Regelung für Bauaufträge der öffentlichen Hand enthält. Sicherheit ist für die rechtzeitige Herste...