Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1.7.2 Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen

Rz. 423

Um jedenfalls Verbraucher vor den Gefahren des Bauträgervertrags zu schützen, findet nach § 1 Abs. 1 Satz 3 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen für nach dem 1. Januar 2009 geschlossene Verträge § 632a Abs. 3 BGB entsprechende Anwendung. Nach dieser Bestimmung ist dann, wenn der Besteller ein Verbraucher ist und der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat, dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 %, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

Rz. 424

Diese Regelung dient dem Verbraucherschutz. In der Praxis hatte sich die Frage ergeben, ob und in welchem Umfang dem Besteller eine Absicherung für seinen Erfüllungsanspruch zu verschaffen ist. Durch die Bestimmungen über die Abschlagszahlungen in der MaBV ist zwar sichergestellt, dass der Besteller nur für bereits erbrachte Leistungen zu zahlen hat. Diese Regelungen decken aber das Sicherungsbedürfnis des Bestellers nicht voll ab. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass dem Besteller in der Regel erhebliche Mehraufwendungen entstehen, wenn das Bauwerk insbesondere im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers nicht vollendet oder mangelhaft errichtet wird. § 632a Abs. 3 BGB legt deshalb gesetzlich fest, dass und in welchem Umfang der Besteller einen gesetzlichen Anspruch auf Absicherung seines Erfüllungsanspruchs hat. Der Sicherungsumfang ist an § 14 Nr. 2 VOB/A angelehnt, der eine entsprechende Regelung für Bauaufträge der öffentlichen Hand enthält. Sicherheit ist für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel zu leisten. Das setzt die Abnahmereife voraus. Die Sicherheit deckt alle Ansprüche ab, die darauf beruhen, dass die Unternehmerleistung hinter der vertraglich vorausgesetzten Tauglichkeit oder Werthaltigkeit zurückbleibt. Erfasst sein sollen darüber hinaus aber auch die durch Überschreitung der Bauzeit entstehenden Ansprüche, da dem Verbraucher gerade bei Krisen von Bauunternehmern und Bauträgern Schäden häufig dadurch entstehen, dass das Bauwerk nicht rechtzeitig bezogen werden kann.^[1]

[1] BT-Drucksache 16/511 S. 15.