Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.2.3 Anwendungsbereich der MaBV

Rz. 485

Die MaBV gilt nach ihrem § 1 Satz 1 originär nur für Gewerbetreibende, die nach § 34c Abs. 1 GewO der Erlaubnis bedürfen. Das sind solche Gewerbetreibende, die gewerbsmäßig als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden. Eine Gewerbsmäßigkeit i. d. S. liegt bei einer erlaubten, selbstständigen, auf Erzielung von Gewinn gerichteten und nicht nur gelegentlich ausgeübten Tätigkeit vor.^[1] Nicht gewerbsmäßig handelt, wer nur gelegentlich handelt.

Rz. 486

Altbausanierungen

Grundsätzlich findet die MaBV für den Bauträger auch bei Veräußerungen von Altbauimmobilien Anwendung. Dies belegt bereits § 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV. Danach gelten bei einem Altbau § 3 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 MaBV mit der Maßgabe entsprechend, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen von § 3 Abs. 1 MaBV entgegengenommen werden kann. Fraglich ist allerdings, welchen Umfang die Arbeiten erreichen müssen, um noch die Anwendung der MaBV zu rechtfertigen. Die h. M. fordert, dass die von dem Gewerbetreibenden übernommenen werkvertraglichen Herstellungspflichten den Rahmen geringfügiger Renovierungsarbeiten oder bloßer Schönheitsreparaturen überschreiten müssen.^[2] Diese Sichtweise entspricht auch der Begründung zur MaBV-Änderung von 1991.^[3] Bietet ein Dritter daher nur unwesentliche Renovierungsarbeiten und/oder Schönheitsreparaturen an, ist die MaBV hingegen nicht anwendbar.^[4] In diesem Fall ist allein Kaufrecht anwendbar.

Rz. 487

Eine öffentlich-rechtliche Genehmigungsfreiheit von Umbauarbeiten kann hingegen kein Kriterium sein, da Umbauarbeiten in einem Wohnhaus erst bei erheblichem Umfang genehmigungsbedürftig sind. Man wird auf der anderen Seite aus der Genehmigungsbedürftigkeit von Bauarbeiten in einem Altbau folgern können, dass es sich um ein Altbauvorhaben i. S. d. MaBV handelt.

Rz. 488

Ratenplan bei Altbausanierungen

Bei der entsprechenden Anwendung des Ratenplans stellt sich die Frage, ob dieser einzelfallbezogen anzupassen ist oder ob der Ratenplan unverändert zur Anwendung kommt, insbesondere ohne Möglichkeit der Aufspaltung einzelner Raten.^[5] Im Ergebnis dürfte die MaBV bei Altbausanierungen einzelfallbezogen anzupassen sein, da die einzelnen Raten das Fertigstellungs- wie aber auch das Vorleistungsrisiko ausgewogen regeln wollen. Aus dem Ratenplan ergibt sich deutlich, dass sowohl das Fertigstellungsrisiko als auch das Vorleistungsrisiko durch die Ratenzahlung nur bei Neubauten ausgewogen berücksichtigt sind. Soll etwa allein die Heizungsanlage erneuert werden, so sollte aus der Rate für die Rohinstallation ein angemessener Anteil herausgerechnet werden (für die Rohinstallation der Heizung), aus der Rate für die Bezugsfertigkeit ein angemessener Anteil für die Fertigstellung der Heizung (Endmontage) und ggf. noch ein angemessener Anteil aus der letzten Rate für die Behebung der evtl. in einem Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel im Bereich der Heizungsinstallation (strittig).

Rz. 489

Keine Anwendung der MaBV

Die MaBV ist nicht anwendbar, wenn ein Objekt vollständig fertiggestellt ist.^[6] Streitig ist, was gilt, wenn das Objekt zwar nicht vollständig fertiggestellt, aber bezugsfertig i. S. d. MaBV ist. Ggf. ist die MaBV auch auf solche Modelle anwendbar, bei denen bewusst versucht wird, ihren Anwendungsbereich zu umgehen.

[1] Vgl. Grziwotz/Everts, Kommentar zur MaBV, § 1 MaBV 5.

[2] Vgl. Häublein, ZWE 2001 S. 303, 304; Basty, DNotZ 1991 S. 18, 23.

[3] BR-Drucksache 587/90, S. 19.

[4] BayObLG v. 1.10.2004, 3 Z BR 129/04, NZM 2005 S. 264; OLG Düsseldorf v. 21.2.2005, I 9 U 97/04, RNotZ 2005 S. 351.

[5] Vgl. Basty, DNotZ 1991 S. 18 ff.

[6] Vgl. Kanzleiter, DNotZ 1974 S. 542, 552.