Rz. 556
Ein Rechtsmangel eines Wohnungs- oder Teileigentums ist etwa gegeben, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird.[1] Ferner, wenn der Bauträger erklärt, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum und dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.[2] Ein Rechtsmangel kann auch darin liegen, dass der Veräußerer Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft und andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung zulässigerweise untersagen.[3] Auch wenn ein vertraglich vereinbartes Alleinbenutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen unterblieben ist[4], stellt dieses einen Rechtsmangel dar.
Ein Rechtsmangel kann sich auch kraft öffentlichen Rechts ergeben.[5] Etwa die Sozialbindung einer Eigentumswohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz ist als Rechtsmangel einzustufen.[6] Gemäß § 566 BGB gehen Miet- und Pachtverhältnisse mit Eintragung als Eigentümer auf den Käufer über. Der Bauträger ist daher auch verpflichtet, die Eigentumsverschaffung frei von Mietrechten herbeizuführen (§ 435 BGB), es sei denn, im Bauträgervertrag übernimmt der Erwerber die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse.
"Steckengebliebener" Vertrag kein Rechtsmangel
Bleibt der Vollzug eines Bauträgervertrags "stecken", so führt das nicht zu einem Rechtsmangel, sondern dazu, dass der Bauträger seine Pflicht zur Übereignung der verkauften Sache nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt hat.[7] Die fehlende Verschaffung des Eigentums stellt daher grundsätzlich keinen Rechtsmangel nach § 435 BGB dar.[8]
Rz. 557
Der Bauträger hat einen Rechtsmangel des Grundstücks nicht zu vertreten, wenn ihn der Erwerber bei Abschluss des Vertrags kennt.[9] Im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte hat der Veräußerer allerdings auch dann zu beseitigen, wenn der Erwerber um deren Bestehen weiß.[10]
Rz. 558
Haftungsausschluss für Rechtsmängel
Die Haftung des Bauträgers für Rechtsmängel kann vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden. In der notariellen Praxis hat sich sogar ein vertraglicher Ausschluss der Haftung für Rechtsmängel, die dem Bauträger unbekannt sind, durchgesetzt. Ein Haftungsausschluss ist dabei allerdings nichtig, wenn der Bauträger den Rechtsmangel arglistig verschweigt. In diesem Sinne "arglistig" verschweigt, wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung seines Vertragspartners erheblich ist, nach Treu und Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn nicht offenbart.[11] Entscheidend hierfür ist nicht, dass der Unternehmer bewusst die Folgen einer vertragswidrigen Ausführung in Kauf nimmt. Arglist erfordert auch keine Schädigungsabsicht und keinen Vorteil.[12]
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