Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 6.3.5 Primäre Mängelrechte

6.3.5.1 Überblick

Rz. 572

Ist ein Mängelrecht nicht gemeinschaftsbezogen, werden also durch seine Durchsetzung gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht gewichtig beeinträchtigt, kann jeder Wohnungseigentümer dieses Mängelrecht zunächst individuell durchsetzen und selbstständig verfolgen.^[1] Solange kein abweichender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt ("Vergemeinschaftung"), ist jeder Erwerber zunächst allein berechtigt, seine Ansprüche auf Erfüllung des Vertrags auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Bauträger selbstständig geltend zu machen.^[2]

Rz. 573

Verfolgt der Erwerber die Beseitigung von Mängeln vor einer Vergemeinschaftung, handelt er grundsätzlich im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer.^[3] Dies gilt für folgende Mängelansprüche:

• den Mängelbeseitigungsanspruch = Nacherfüllung^[4]; die einzelnen Nacherfüllungsansprüche sind auf die Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums und nicht nur auf den betreffenden Miteigentumsanteil gerichtet. Aufgrund der Unteilbarkeit dieser Leistung sind die Erwerber im Regelfall Mitgläubiger i. S. d. § 432 Abs. 1 BGB und nicht Gesamtgläubiger nach § 428 BGB. Jeder Erwerber kann somit vom Bauträger nur Leistung an alle Erwerber verlangen; der Bauträger kann nur an alle Erwerber gemeinschaftlich leisten^[5];
• den Anspruch auf Selbstvornahme;
• den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen^[6];
• den Anspruch auf Vorschuss.^[7] Auch hinsichtlich dieses Anspruchs besteht Mitgläubigerschaft i. S. v. § 432 BGB. Ein Wohnungseigentümer kann diesen Anspruch daher nur mit der Maßgabe geltend machen, dass der Vorschuss an sämtliche Wohnungseigentümer als Rechteinhaber zu zahlen ist.^[8] Es steht einem Erwerber außerdem frei, zunächst Vorschuss zu verlangen und später die Voraussetzungen für den Anspruch auf großen Schadensersatz zu schaffen.^[9] Hat ein Wohnungseigentümer Klage auf Vorschuss erhoben, wird dieser Klage durch einen fruchtlosen Fristablauf zur Nacherfüllung die Grundlage entzogen. Nach fruchtlosem Fristablauf besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung nicht mehr, sodass auch kein Vorschuss mehr verlangt werden kann.^[10] Das hindert den Erwerber jedoch nicht, einerseits den eigenen Schadensersatzanspruch und andererseits in seiner Eigenschaft als ermächtigtes Mitglied des Verwaltungsbeirats die verbleibenden Ansprüche auf Zahlung von Vorschuss anderer Wohnungseigentümer zu verfolgen.^[11]

[1] BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952.

[2] OLG Stuttgart v. 21.5.2007, 5 U 201/06, NZM 2007 S. 848; "schwebende Kompetenzen".

[3] BGH v. 21.7.2005, VII ZR 304/03, 304/03, MDR 2005 S. 1343; OLG Brandenburg v. 8.2.2006, 4 U 137/05, IBR 2006 S. 205; OLG Stuttgart v. 21.5.2007, 5 U 201/06, NZM 2007 S. 848.

[4] BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952 Rn. 18.

[5] Vgl. Gaier, NZM 2003 S. 92.

[6] BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952 Rn. 18.

[7] BGH v. 12.4.2007, VII ZR 50/06, NJW 2007 S. 1957 Rn. 18; OLG Düsseldorf v. 25.11.2005, 22 U 71/05, IBR 2008 S. 159; KG Berlin v. 24.2.2006, 7 W 19/06, IBR 2006 S. 267.

[8] BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952 Rn. 18.

[9] Vgl. BGH v. 23.2.2006, VII ZR 84/05, NJW 2006 S. 2254 Rn. 15; BGH v. 7.7.1988, VII ZR 320/87, NJW 1988 S. 2728.

[10] BGH v. 23.2.2006, VII ZR 84/05, NJW 2006 S. 2254 Rn. 18.

[11] BGH v. 27.7.2006, VII ZR 276/05, NJW 2006 S. 3275 Rn. 28.

6.3.5.2 Vergemeinschaftung

Rz. 573a

Die Wohnungseigentümer besitzen gem. § 21 Abs. 1, 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG die Kompetenz, nicht gemeinschaftsbezogene Mängelrechte im Wege des Beschlusses zu vergemeinschaften und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Aufgabe zuzuweisen^[1], soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert.^[2] Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Beschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen, steht nicht entgegen, dass nur einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht.^[3]

Beschlüsse zur Vergemeinschaftung werden von Verwaltern häufig sehr schlecht formuliert und laufen damit im Ergebnis zum Schaden der Wohnungseigentümer leer.^[4]

Rz. 574

Praxis-Beispiel

Beschluss über Vergemeinschaftung von Mängelrechten

Beschlussvorschlag: "Die Ausführung sämtlicher Mängelansprüche der Wohnungseigentümer als Erwerber gegen ___ Bauträger am gemeinschaftlichen Eigentum werden – mit Ausnahme des Rechts auf Rücktritt und des Schadensersatzes wegen der ganzen Leistung – der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen. Der Verwalter wird ermächtigt, im Namen der Wohnungseigentümer und im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderlichen und zweckdienlichen Handlungen vorzunehmen sowie die notwendigen und zweckdienlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Die Ermächtigung umfasst die gerichtliche und außergerichtliche Geltendmachung der Ansprüche. Der Verwalter ist befugt, mit Rechtsanwalt ___ (Name) zur außer- und prozessua...