Erwerb von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

• Dingliches Sondernutzungsrecht muss sich nicht allein aus dem Aufteilungsplan ergeben

  Zumindest in der Zwangsversteigerung kann ein Sondernutzungsrecht nicht gutgläubig erworben werden

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Sondernutzungsrechte können gemäß § 5 Abs. 4 WEG mit der sich aus § 10 Abs. 2 WEG ergebenden Wirkung als Inhalt eines Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden. Der Gegenstand eines Sondernutzungsrechtes (hier: behauptetermaßen an einem Kellerraum) ist wegen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes zweifelsfrei zu bezeichnen.

Es genügt allerdings, dass der Ausübungsbereich bestimmbar ist; zur Bezeichnung der betroffenen Grundstücksfläche kann auf einen Plan Bezug genommen werden (BayObLG, RPfl. 1989, 194). Dies muss allerdings nicht der Aufteilungsplan sein, wie sich schon aus dessen eingeschränkter gesetzlicher Zweckbestimmung ( § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) ergibt, welche die Darstellung von Sondernutzungsrechten nicht einschließt (OLG Hamburg, OLGZ 1990, 308/313).

Ein Sondernutzungsrecht kann einem Eigentümer allerdings nur dann zustehen, wenn er es wirksam erworben hat. Maßgebend dafür ist nicht allein der Teilungsvertrag und der amtliche Aufteilungsplan. Von Bedeutung können auch die "Amtliche Feststellung"des Notars oder ein anderer Plan sein.

Der den Teilungsvertrag vorliegend beurkundende Notar hatte hier durch eine Eigenurkunde amtlich festgestellt, dass hinsichtlich der Sondernutzungsrechte nicht die Numerierung im Aufteilungsplan, sondern die im Eingabeplan maßgebend sei. Insoweit handle es sich nicht nur um die Klarstellung zu einem bestimmten und damit wirksamen, aber inhaltlich unklaren Rechtsgeschäft, sondern (da bis dahin ein Sondernutzungsrecht nicht rechtswirksam begründet war) um eine rechtsgeschäftliche Erklärung, durch die der Teilungsvertrag abgeändert wurde. Um hier zu klären, ob der Notar noch von allen Beteiligten zu einer solchen Änderung bevollmächtigt war, müsse die Streitsache zum Zwecke weiterer Ermittlungen und Feststellungen an das Landgericht zurückverwiesen werden.

Im vorliegenden Fall stimmten Aufteilungsplan und Teilungsvertrag insoweit nicht überein, als dem jeweiligen Eigentümer eines Teileigentums Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an dem mit der gleichen Nummer versehenen Kellerraum zustehen sollte, es aber im Aufteilungsplan eine solche Nummer gar nicht gab. Würde man allein auf die beurkundete Erklärung nebst Aufteilungsplan abstellen, wäre nicht erkennbar, an welchem Kellerraum das mit dem Teileigentum Nr. 1 verbundene Sondernutzungsrecht bestehen sollte; mangels inhaltlicher Bestimmtheit sei es dann nicht wirksam begründet worden; auch die Eintragung im Grundbuch (gleich mit welchem Inhalt) könne daran nichts ändern.

2. Offen bleiben kann, ob ein Sondernutzungsrecht überhaupt gutgläubig erworben werden könne (vgl. BayObLG, DNotZ 1990, 381 mit Anmerkung Weitnauer; OLG Stuttgart, NJW-RR 1986, 318; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1295; Demharter, DNotZ 1991, 28). Der öffentliche Glaube des Grundbuches gilt nämlich nur für den Erwerb durch Rechtsgeschäft (Verkehrsgeschäft), nicht für einen Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung.

Vorliegend wurde das Teileigentum vor der Zwangsversteigerung nicht durch Rechtsgeschäft übertragen. Der Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Versteigerung ist ein originärer Erwerb. Vorliegend geht es also nicht um den allein in § 90 ZVG geregelten Eigentumsübergang, sondern um den Erwerb eines Sondernutzungsrechtes, der dessen wirksame Begründung voraussetzt. Insoweit verbleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz, dass der öffentliche Glaube (hinsichtlich des Grundbucheintrags) bei einem originären Rechtserwerb, wie dem Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, versagt.

3. Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren: DM 10.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 16.12.1993, 2Z BR 112/93)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung