Fehlende Genehmigung als Mietmangel

Leitsatz

1. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Fehler i.S.v. § 537 BGB dar, der den Mieter aber nicht zur Minderung des Mietzinses oder zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 542 BGB berechtigt, solange die zuständige Behörde die unzulässige Nutzung duldet. Zur Kündigung ist der Mieter aber jedenfalls berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewißheit über deren Zulässigkeit besteht.

2. Grundsätzlich ist der Vermieter (Eigentümer) und nicht der Mieter von Räumen verpflichtet, eine unzulässige Nutzung durch Einreichung eines Antrags auf Genehmigung einer Nutzungsänderung legalisieren zu lassen.

Sachverhalt

Der Mieter hatte Räumlichkeiten als Ladenlokal angemietet, erhielt aber - entgegen den Angaben des Vermieters - keine behördliche Genehmigung zum Betrieb seines Service-Geschäftes für Diskjockeys, weil bis dahin allein die Nutzung als Restaurant zulässig war. Die Baubehörde hatte den Mieter darauf hingewiesen, daß sich die illegale Nutzung durch nachträgliche Genehmigung legalisieren ließe. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis dennoch fristlos. Der Vermieter verlangt Mietzahlungen und Nutzungsentschädigung.

Entscheidung

Die fristlose Kündigung ist wirksam. Der Mieter schuldet die vereinbarte Miete daher nur bis zur Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mieträume. Die fehlende Genehmigung stellt einen Sachmangel der Mieträume dar (§ 537 BGB). Solange die Behörde die illegale Nutzung duldet, kann der Mieter weder kündigen noch die Miete mindern. Wegen der baubehördlichen Ordnungsverfügung drohte dem Mieter aber, daß er die Räume nicht in vertraglich vorgesehener Weise als Diskjockey-Servicegeschäft werde benutzen können. Besteht eine derartige Unsicherheit über die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, kann der Mieter kündigen. Der Vermieter kann hingegen keine "Nutzungsentschädigung" nach Rückgabe der Mietsache verlangen. Ein Anspruch auf Ersatz des durch seine fristlose Kündigung entstandenen Schadens - insbesondere des Mietausfalls - steht dem Vermieter zu, wenn der Mieter hierzu begründeten Anlaß gegeben hat. Allerdings muß sich der Vermieter um eine Anschlußvermietung bemühen. Das hat der Vermieter hier nicht nachgewiesen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 10.11.1997, 19 W 48/97

Fazit:

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, fehlende behördliche Genehmigungen beizubringen, die zur Aufnahme eines vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebes erforderlich sind. Ein Mangel liegt allerdings nur vor, wenn der Betrieb tatsächlich verhindert wird und im übrigen die öffentlich-rechtliche Beschränkung ihre Ursache gerade in der Beschaffenheit der vermieteten Räume und nicht in sonstigen, allgemein vorliegenden Umständen hat.