Fehlendes Sondereigentum als Rechtsmangel

Leitsatz

Erklären die Verkäufer, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum, ist das verkaufte Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet, wenn dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.

Sachverhalt

Unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung veräußerte ein Ehepaar sein Sondereigentum an einer Dachgeschoßwohnung nebst Miteigentumsanteil an dem Grundstück. über der Wohnung befindet sich ein nur über diese zugänglicher Dachraum. Der Erwerber verlangt nun DM 140.000,- Schadensersatz, da ihm versichert worden sei, zum Kaufobjekt gehöre der von den Verkäufern als Hobbyraum bezeichnete Dachraum. An diesem bestünde jedoch kein Sondereigentum, sondern lediglich Gemeinschaftseigentum

Entscheidung

Kein Beweis für fehlendes Sondereigentum

Ein Schadensersatzanspruch wegen des fehlenden Sondereigentums an dem Dachraum besteht nicht, denn nach dem notariellen Kaufvertrag waren die Verkäufer nicht verpflichtet, Sondereigentum an diesem Raum zu verschaffen. Dem Kaufvertrag wurde die Teilungserklärung zugrunde gelegt. Daß der über der Wohnung gelegene Dachraum Sondereigentum und Bestandteil der Wohnung werden sollten, läßt sich der Teilungserklärung jedoch nicht entnehmen.

Der Einwand des Käufers, man habe ihm im Rahmen der Vertragsverhandlungen auch die Zugehörigkeit des Dachraums versichert, wurde vom Gericht dahingehend gedeutet, daß hierin nur ein Hinweis zur möglichen Nutzung liege. Umgangssprachlich gehöre ein Raum auch dann zur Eigentumswohnung, wenn das alleinige Gebrauchsrecht bestehe.

Trotzdem Schadensersatz

An diesem Punkt war der BGH dann jedoch entsprechend seiner eigenen Rechtsprechung gezwungen, den Kaufvertrag auch nach beiden Seiten interessengerecht auszulegen.

Auf seiten des Käufers konnte dies dann nur bedeuten, daß ein Schadenersatzanspruch tatsächlich besteht. Denn die Zugehörigkeit des Dachraumes zur Wohnung setzt nicht nur die tatsächliche Möglichkeit zu dessen Nutzung, sondern auch ein Recht zur alleinigen Nutzung voraus. Da der in Rede stehende Raum jedoch zum Gemeinschaftseigentum gehörte, bestand dieses Recht gerade nicht. Insoweit war das Kaufobjekt auch mit einem Rechtsmangel behaftet, der nicht vom vereinbarten Gewährleistungsausschluß erfaßt war.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.02.1997, V ZR 27/96

Fazit:

Durch die dem Vertrag zugrunde gelegte Teilungserklärung war der Kaufgegenstand eindeutig festgelegt. Aber Klarheit schützt vor Prozessen nicht. Jedoch muß die Behauptung, über den im Kaufvertrag bezeichneten Gegenstand hinaus sei mehr verkauft worden, auch bewiesen werden.

Eine weitere Facette des Falles betrifft alle Makler: Ist - wie im vorliegenden Fall - auf der Käuferseite ein Makler aufgetreten und wußte dieser vom mangelnden alleinigen Nutzungsrecht am Dachraum, so sind nicht mehr die Verkäufer zum Schadenersatz verpflichtet, sondern der Makler wegen Verletzung des Maklervertrags mit dem Käufer.