Fehlgeschlagene Begründung von Sondereigentum kann in Umdeutung zur Kostentragungsverpflichtung des Sondereigentümers für Instandhaltungskosten führen

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. Schlägt die in der Teilungserklärung vorgesehene Begründung von Sondereigentum an einem bestimmten Gebäudeteil für einen der Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 2 WEG fehl (hier: zu Unrecht vorgenommene Begründung von Sondereigentum an einem Backstubenanbau einschließlich Dach dieser Backstube), k a n n die Auslegung bzw. Umdeutung der Teilungserklärung. deren Grenzen sich aus dem Grundbuchinhalt ergeben, dazu führen, dass diesen Sondereigentümer zumindest eine von den § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG abweichende, § 14 Nr. 1 WEG entsprechende Instandhaltungspflicht hinsichtlich dieses Gebäudeteiles trifft. Eine solche Umdeutung der Teilungserklärung des teilenden Eigentümers könnte somit erfolgen, wenn anzunehmen wäre, dass er eine vom Gesetz abweichende Regelung bezüglich der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gewollt hätte, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass die Zuweisung konstruktiver Teile des Anbaues zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers nichtig sei.

Abzustellen ist bei der Auslegung der zum Grundbuchinhalt gewordenen Teilungserklärung auf den objektiven Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, so wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (h. R. M.). Umstände außerhalb der Urkunde, insbesondere subjektive Vorstellungen des teilenden Eigentümers, die nicht aus der Urkunde selbst heraus erkennbar sind, müssen deshalb unberücksichtigt bleiben. Im vorliegenden Fall verneinte der Senat eine Umdeutung.

2. Eine vorgenannte Auslegung oder Umdeutung der Teilungserklärung kann sich nämlich dann verbieten, wenn der Miteigentumsanteil des betroffenen Eigentümers (wie hier) unter Berücksichtigung der Größe seines Sondereigentums im Vergleich zur Größe des Sondereigentums der anderen Wohnungen bereits deutlich erhöht ist.

3. Das WEG schreibt kein bestimmtes Verhältnis zwischen Miteigentumsanteil und Größe oder Wert des damit verbundenen Sondereigentums vor, verlangt also keine Entsprechung zwischen Wert der einzelnen Wohnungen und dem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (im Gegensatz zu einigen ausländischen Vorbildern). Auch eine Veränderung eines Kosten- und Lastenverteilungsschlüssels kann nur im absoluten Ausnahmefall gefordert werden (h. R. M.); eine gerichtliche Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels kommt i. Ü. auch nur dann in Betracht, wenn sich die Regelung in der Teilungserklärung im Zusammenleben der Wohnungseigentümer als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig die Besonderheiten der jeweiligen Gemeinschaft berücksichtigt; dies beurteilt sich insbesondere danach, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu dem durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen. Auch eine Kostenbelastung muss sich nicht genau an der Kostenverursachung ausrichten. Eine völlig gerechte Umlegung gemeinschaftlicher Kosten auf einzelne Wohnungseigentümer ist bei einem vertretbaren Aufwand ohnehin nicht möglich; die Wohnungseigentümer müssen sich notwendigerweise mit Annäherungswerten zufrieden geben (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 95, 529). Somit hat es im vorliegenden Fall für die verfahrensegenständlichen Kosten bei dem von der Teilungserklärung übernommenen gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel ( § 16 Abs. 2 WEG) zu verbleiben.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert für diese Instanz von DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 30.05.1996, 15 W 412/95= ZMR 9/96, 503)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer