Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 15 Abs. 1 WEG, § 273 BGB, § 494 BGB, § 495 BGB, § 985 BGB, § 986 BGB, § 994 BGB, § 1000 BGB
Kommentar
1. Zum Sachverhalt:
Der Eigentümer eines gewerblich genutzten Teileigentums im Erdgeschoss einer Anlage benutzt seit Jahren auch einen darunterliegenden Kellerraum, der ebenfalls zur gewerblichen Nutzung vermietet ist. Dieser Raum ist im Aufteilungsplan und im Grundbuch nicht verzeichnet, in der Teilungserklärung von 1983 als "nicht unterkellerte Fläche" ausgewiesen.
In einer Bauherrenversammlung von 1983 wurde in Anwesenheit des Rechtsvorgängers dieses Eigentümers u.a. der einstimmige Beschluss gefasst, dass gemäß einer Auflage der Baupolizei auf der nicht unterkellerten Fläche Kellerräume erbaut und ausgewiesen werden müssten. Ein Bauherr (der Voreigentümer des Beschwerdeführers) erklärte sich bereit, die neu zu schaffenden Kellerräume zum Sondereigentum ohne Veränderung der Miteigentumsanteile zu übernehmen und alle Kosten hierfür unter Freistellung der restlichen Eigentümer zu tragen. Weiterhin wurde der Treuhänder angewiesen, nach genehmigter Planung die Zuordnung des Sondereigentums der neu zu schaffenden Kellerräume im Rahmen der Teilungserklärung zugunsten dieses Eigentümers vorzunehmen.
In der vorerwähnten Teilungserklärung wurde auch die Absicht vereinbart, den Kellerraum zu schaffen und ohne Änderung der Miteigentumsanteile dem EG-Sondereigentum zuzuweisen (zu Kostenlasten des Eigentümers); weiterhin wurde vereinbart, dass sich alle Beteiligten verpflichten, der Bildung von Sondereigentum an dieser Kellerraumfläche zuzustimmen und die Zustimmung auch ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen. Die Verpflichtungen sollten allerdings innerhalb von 2 Jahren ab Bezugsfertigkeit des Gebäudes erlöschen.
1985 wurde das Gebäude einschließlich des Kellerraumes fertiggestellt, allerdings Sondereigentum bislang nicht begründet.
Da der Treuhänder der beschlossenen Sondereigentumsbegründungsverpflichtung (gemäß Beschluss der Bauherrengemeinschaft) bis heute nicht nachgekommen sei, wurden in einer Abtretungsvereinbarung von 1989 die Ansprüche der Bauherren gegen den Treuhänder und/oder die Bauherrengemeinschaft auf Erfüllung des Versammlungsbeschlusses an den jetzigen Eigentümer (und Beschwerdeführer) abgetreten.
Die Verwaltung der Gemeinschaft forderte 1989 vom Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers, "den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Nutzung zur Verfügung zu stellen". Das Verlangen auf Herausgabe und der seit 1990 aus dem Kellerraum gezogenen Nutzungen machen die Beschwerdegegner nunmehr in diesem Verfahren geltend. Das AG bestätigte das Herausgabeverlangen, weiterhin einen Nutzungsentschädigungsanspruch in Höhe von über 32.000 DM nebst Zinsen zu Händen des Verwalters und weitere monatliche Nutzungsentschädigungszahlung von 572 DM mit entsprechender weiterer Zahlungsverpflichtungsfeststellung. Die Erstbeschwerde hiergegen wurde vom LG zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde des Beschwerdeführers wurde als zulässig und begründet angesehen, die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen (bei Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens von 168.835 DM).
2. Zur Begründung:
a) Die Zulässigkeit des WE-Rechtsweges ist gegeben, da es um die Zuordnung des Eigentums zur Gemeinschaft oder zu einem ihrer Angehörigen als Vorfrage eines Streits um die Nutzung von Teilen einer Wohnungseigentumsanlage geht, der Kern des Streits also die Befugnis der Wohnungseigentümer zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums - wie hier - betrifft.
b) Bestätigt wird die Auffassung des Landgerichts, dass der Beschwerdeführer zur Herausgabe des streitigen Kellerraumes verpflichtet sei ( § 985 BGB), da der Kellerraum nach wie vor im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehe und daran kein Sondereigentum wirksam begründet worden sei. Die notariell erklärte Absicht, dem jeweiligen Eigentümer der Erdgeschosseinheit (dem Beschwerdeführer) Sondereigentum an dem damals noch zu bauenden Kellerraum zuzuweisen, ist nicht verwirklicht worden. Damit gehört der errichtete Kellerraum zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Gemeinschaft hat auf das gemeinschaftliche Eigentum an diesem Kellerraum auch nicht rechtswirksam gem. § 928 BGB verzichtet.
c) Auch ein Besitzrecht des Beschwerdeführers am Kellerraum ( § 986 BGB) war zu Recht zu verneinen. Im Verpflichtungsbeschluss der Bauherrenversammlung von 1983 mag allerdings die Erklärung liegen, mit der Besitzergreifung an diesem Kellerraum durch den Voreigentümer - vorerst - einverstanden zu sein ( § 854 Abs. 2 BGB). Dadurch wäre zwar kein dingliches Dauernutzungsrecht im Sinne des § 31 Abs. 2 WEG geschaffen worden, wohl aber eine - nicht formbedürftige - schuldrechtliche Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG. Die Verpflichtung war jedoch auf die Dauer von 2 Jahren ab Bezugsfertigkeit, also bis 1987, befristet; sie wurde nicht erfüllt und ist mittlerweile erloschen, sodass auch ein Recht zum Besitz nic...