Fernwärme und Wasserkosten

Leitsatz

1. Eine Umstellung von der Zentralheizung auf Fernwärme ist ohne Zustimmung des Mieters möglich, wenn der Mietvertrag eine Vereinbarung enthält, wonach der Mieter die Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Für eine Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB genügt es, wenn der Vermieter Zwischenzähler installiert und den Mieter auffordert, mit den Stadtwerken einen Wasserbezugsvertrag abzuschließen.

(Leitsatz der Redaktion)

3. Schließt der Mieter mit den Stadtwerken keinen Wasserbezugsvertrag und erfolgt die Wasserversorgung weiterhin über den Vermieter, ist die Umsetzung der an den Vermieter gerichteten Wasserrechnung der Stadtwerke in eine auf die Wohnung des Mieters bezogene Abrechnung entbehrlich, wenn sich die Rechnung nur auf die Wohnung des Mieters bezieht.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung. Nach den vertraglichen Vereinbarungen hat der Mieter unter anderem die Heiz- und Wasserkosten zu tragen. Die Wohnung wurde ursprünglich über eine zentrale Heizungsanlage mit Wärme versorgt; im Jahr 2001 erfolgte eine Umstellung auf Fernwärme. Der Mieter hat die Ansicht vertreten, dass er nicht zur Zahlung der Wärmelieferungskosten verpflichtet sei.

Die Wasserversorgung erfolgte ursprünglich über den Vermieter; die Kosten wurden anteilig auf die Mieter umgelegt. Im Jahr 2003 hat der Vermieter die Wohnungen mit Zwischenwasserzählern ausgestattet und die Mieter aufgefordert, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken abzuschließen; dies hat der Mieter abgelehnt. Der Vermieter hat daraufhin die an ihn gerichtete Rechnung der Stadtwerke an den Mieter weitergeleitet und diesen zur Bezahlung aufgefordert. Der Mieter hat die Zahlung verweigert.

Die Instanzgerichte haben die Zahlungsklage des Vermieters abgewiesen. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg.

1. Heizkosten

Der Formularmietvertrag enthielt hinsichtlich der Betriebskosten folgende Regelungen: "An Nebenkosten zahlt ... der Mieter neben der Miete ... monatlich ... angemessene Vorauszahlungen in Höhe von 1/12 der jährlichen, nachfolgend aufgeführten Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Berechnungsverordnung ..."

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass der Mieter nach dieser Vereinbarung nur die Kosten der Zentralheizung, nicht die Kosten der Fernheizung zu tragen habe. Die Kosten der Fernheizung und die Kosten der Zentralheizung seien nämlich unterschiedlich hoch, weil im Preis des Fernwärmeversorgers unter anderem Instandhaltungs- und Investitionskosten enthalten sind, während bei der Zentralheizung diese Kosten beim Vermieter verbleiben. Aus diesem Grund setze der Wechsel von der Eigenversorgung auf die Fremdversorgung die Zustimmung des Mieters voraus.

Der BGH ist anderer Ansicht: Er hat bereits mit Urteil vom 27.7.2007 (VIII ZR 202/06) entschieden, dass eine Umstellung ohne Zustimmung des Mieters möglich ist, wenn der Mietvertrag eine Vereinbarung enthält, wonach der Mieter die Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat. In einem solchen Fall liege in der Umstellung keine Änderung des Mietvertrags, weil aufgrund der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV mehrere Arten der Wärmeversorgung – unter anderem auch die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser – erfasst werden. Hierzu gehören auch die Fernwärmekosten.

2. Wasserkosten

Die Stadtwerke haben das an den Mieter gelieferte Wasser entsprechend dem vom Zwischenwasserzähler erfassten Verbrauch weiterhin gegenüber dem Vermieter abgerechnet. Dieser hat die Abrechnung an den Mieter weitergeleitet.

Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass die bloße Weiterleitung einer Rechnung keine "Abrechnung" im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB darstellt. Insbesondere sei der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Vorauszahlungen auf die Wasserkosten zu verrechnen.

Auch diese Ansicht teilt der BGH nicht: Nach § 556a Abs. 2 BGB kann der Vermieter "durch Erklärung in Textform" bestimmen, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch umgelegt werden sollen. Hierfür genügt es, wenn der Vermieter Zwischenzähler installiert und den Mieter auffordert, mit den Stadtwerken einen Wasserbezugsvertrag abzuschließen.

Die Umsetzung der Rechnung der Stadtwerke in eine auf die Wohnung des Mieters bezogene Abrechnung ist entbehrlich, wenn sich die Rechnung nur auf die Wohnung des Mieters bezieht. Aus dem Umstand, dass der Mieter einen Teil der Vorauszahlungen für den Wasserbezug geleistet hat, folgt nichts anderes; es genügt, wenn die Vorauszahlungen bei der Abrechnung über die restlichen Betriebskosten berücksichtigt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.04.2008, VIII ZR 75/07BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07, NJW 2008, 2105 m. Anm. Pfeifer = MietRB 2008, 227