Festsetzung von Verzugszinsen ist zwar anfechtbar nicht aber von vornherein nichtig

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich und rechtswirksam bestimmen, daß auf Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Verzugszinsen in Höhe von 1,5 % je angefangenem Monat zu entrichten sind. Eine derartige Ersatzvereinbarung kann auch abweichend von der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestimmt werden.

Sachverhalt

Auf einer Eigentümerversammlung, auf der nicht alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage anwesend waren, wurde einstimmig beschlossen, daß die gesamte restliche Wohngeldschuld aus einem Jahreswirtschaftsplan fällig wird, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen monatlichen Vorauszahlungen zwei Monate im Rückstand ist. Weiter beschlossen die Wohnungseigentümer, daß Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresrechnung mit 1,5 % je angefangenem Monat verzinst werden. Die Teilungserklärung enthielt demgegenüber eine Bestimmung, daß u.a. Wohngeldrückstände bei Verzug von über sieben Tagen mit 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen seien, soweit dies die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließe.

Der Beschluß wurde rechtskräftig. Nachdem einer der säumigen Wohnungseigentümer auf Verzugszinsen in Anspruch genommen wurde, vertrat dieser die Auffassung, der Beschluß sei wegen der überschreitung der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig, insbesondere habe nach der Teilungserklärung keine jährliche Verzinsung in Höhe von 18 % vereinbart werden können.

Entscheidung

Der von den Wohnungseigentümern gefaßte Beschluß über die Verzinsung der Wohngeldrückstände in Abweichung der Bestimmungen der Teilungserklärung wäre zwar anfechtbar gewesen, von vornherein nichtig war dieser aber nicht. Konsequenz: Mangels Anfechtung erwuchs dieser in Rechtskraft mit der Folge einer Bindungswirkung für alle Wohnungseigentümer.

Zwar kann die Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 WEG in aller Regel nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer aufgehoben oder geändert werden, wobei die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist und eine Beschlußfassung der in der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Eigentümer nicht ausreicht. Ein Verstoß hiergegen führt aber nur dann zu einer Nichtigkeit des Beschlusses, soweit dieser wegen überschreitens der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist. Nichtig und damit ohne Bindungswirkung sind derartige Beschlußfassungen aber nur, wenn sie gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften verstoßen oder aber in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen, insbesondere auf änderung der Eigentumsverhältnisse gerichtet sind.

Die hier von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossene Fälligkeits- und Verzugszinsenregelung berührt indes weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums noch verstößt sie gegen zwingende Rechtsvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Zu berücksichtigen ist auch, daß die Höhe des Zinssatzes - 1,5 % monatlich = 18 % jährlich - auch nicht gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB) verstößt, dieser sich vielmehr noch im Rahmen des üblichen Zinsniveaus hält. Dies gilt natürlich umso mehr, als hier nicht Individualinteressen verfolgt werden, sondern vielmehr das berechtigte Anliegen der Wohnungseigentümer, auf eine pünktliche Zahlung des Wohngeldes hinzuwirken. Weiter war im konkreten Fall zu berücksichtigen, daß die Zinszahlungen der Rücklage zugeführt werden, womit sie letztlich allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Anteilen zugute kommen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.1998, 3 Wx 10/98

Fazit:

Diese Entscheidung macht erneut deutlich, daß - soweit Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Beschlusses bestehen - ein Beschluß innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG angefochten werden sollte. Darauf zu vertrauen, daß dieser von vornherein nichtig ist, wird sich nur in seltenen Fällen auszahlen.

Wenn es um die Zahlung von Wohngeld geht, ist nicht nur die Vereinbarung von Verzugszinsen möglich, sondern auch - hierüber haben wir mehrfach berichtet - die Zahlung per Lastschriftverfahren. Und in diesem Zusammenhang können, soweit einzelne Wohnungseigentümer am Einzugsverfahren nicht teilnehmen wollen, Extragebühren berechnet werden. Auch ein solcher Beschluß kann wirksam getroffen werden.