Feuchtigkeitsschäden (Miete) / 1.4 Haftung für fehlerhaftes Wohnverhalten

Ist der Feuchtigkeitsschaden auf fehlerhaftes Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen, liegt eine Vertragswidrigkeit vor.

1.4.1 Objektive Sorgfaltspflichten

1.4.1.1 Möblierung

Möbelstücke müssen in einem gewissen Abstand zum Mauerwerk aufgestellt werden, sodass eine ausreichende Belüftung gewährleistet ist.

Praxis-Beispiel

Einbauschrank

Dies gilt insbesondere für den Einbau von Einbauschränken durch den Mieter.

Bildet sich infolge einer unzureichenden Belüftung Schimmel, so ist dies dem Mieter zuzurechnen. Zwar ist der Einbau des Schranks als solcher grundsätzlich vertragsgemäß. Dies gilt jedoch nur, wenn hierdurch keine Schäden an der Bausubstanz eintreten. Ebenso fällt dem Mieter ein Verschulden zur Last.

Achtung

Fachmännischer Einbau erforderlich

Wer die Mietsache mit einer Einrichtung versieht, muss hiermit einen Fachmann beauftragen oder sich die für den fachgerechten Einbau erforderlichen Kenntnisse verschaffen.^[1]

[1] Im Ergebnis ebenso: LG Kiel, ZMR 2012 S. 443 betr. den Ausschluss der Minderungsbefugnis.

1.4.1.2 Beheizung und Lüftung

Der Mieter muss die Wohnung ausreichend beheizen und lüften. Ist er längere Zeit ortsabwesend, muss er dafür sorgen, dass seine Wohnung durch einen Dritten regelmäßig gelüftet wird.^[1]

Hinweis

Heizungseinstellung im Winter bei Abwesenheit des Mieters

Hinsichtlich der Beheizung genügt es, dass der Mieter bei längerer Abwesenheit im Winter die Heizung auf eine Temperatur einstellt, die bei gewöhnlichen Verhältnissen ausreicht, um ein Einfrieren der Anlage zu verhindern, und er zudem mit dem Vermieter vereinbart, dass dieser die Wohnung gelegentlich kontrolliert und bei zunehmender Kälte für eine verstärkte Beheizung sorgt.

War die Heizungsanlage nicht schadensanfällig, muss der Mieter nicht mit einem Heizungsausfall rechnen.^[2]

Im Übrigen richtet sich die Intensität und Dauer von Beheizung und Lüftung nach

• der Qualität der Wärmedämmung und
• der Art der Ausstattung und
• Möblierung der Räume.

Einen allgemein gültigen Richtwert gibt es aus diesem Grund nicht.

Praxis-Tipp

Hygrometer aufstellen

Jedoch kann zur Kontrolle der Lüftungsintensität ein Hygrometer hilfreich sein, das die relative Raumluftfeuchte anzeigt.

Nach neueren bauphysikalischen Erkenntnissen ist zwischen dem Lüften zum Luftaustausch und dem Lüften zur Raumentfeuchtung zu unterscheiden.^[3]

Praxis-Tipp

Stoß- und Spaltlüftung anwenden

Für den Luftaustausch ist die sog. Stoßlüftung zu empfehlen, wobei die Heizung in Betrieb bleiben soll. Für die Raumentfeuchtung empfiehlt sich die Spaltlüftung. Dabei sollen die Fenster für eine begrenzte Zeit einen Spalt breit geöffnet werden.

Die Spaltlüftung ist vorteilhafter als die Kipplüftung, bei der die Fenster nur im oberen Bereich geöffnet sind. Bei der Spaltlüftung kann die kalte Luft im unteren Bereich einströmen und die verbrauchte warme Luft im oberen Bereich entweichen. Dauer und Umfang der Lüftung hängen nicht zuletzt vom Gebäudezustand ab. Insbesondere ist die Anfälligkeit für Feuchteschäden von der Wärmedämmung (R-Wert) abhängig.

Praxis-Beispiel

R-Werte

Ein Gebäude mit einem R-Wert (m²K/W) von weniger als 0,4 ist mangelhaft. Bei einem R-Wert zwischen 0,4 bis 1,2 muss je nach Größe mehr oder weniger intensiv gelüftet werden ("angepasstes Lüften"). Tritt bei einem R-Wert von mehr als 1,2 Feuchtigkeit auf, so ist dies regelmäßig auf falsches Wohnverhalten zurückzuführen.

[1] LG Köln, Urteil v. 26.3.2008, 10 S 190/07, ZMR 2008 S. 629.

[2] AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2012 S. 452.

[3] Vgl. Künzel, Richtige Fensterlüftung, in Der Bausachverständige, 2011, S. 17.

1.4.2 Subjektive Zurechenbarkeit

Der Mieter haftet nur dann, wenn ihm eine Sorgfaltspflichtverletzung zuzurechnen ist. Erforderlich ist, dass der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Ist aus besonderen Gründen ein besonders intensives Heizen und Lüften erforderlich, so sind die Gerichte z. T. sehr zurückhaltend:

• Zu überobligatorischem Heizen und Lüften ist der Mieter nicht verpflichtet.^[1]
• Ein 5-maliges Querlüften am Tag ist dem Mieter nicht zuzumuten.^[2]
• Dem Mieter ist es nicht zumutbar, mehrmals am Tag im Abstand von wenigen Stunden zu lüften oder sämtliche Räume ständig mit einer Temperatur von mehr als 20 °C zu beheizen.^[3]
• Der Mieter einer Wohnung, die in einem älteren Haus gelegen ist, ist nicht ohne Weiteres verpflichtet, Schimmelbildung durch erhöhten Heizeinsatz auszugleichen.^[4]
• Es ist einem Mieter nicht zuzumuten, die Räume auf 22 °C zu beheizen, weil die übliche Temperatur nur 18 – 20 °C betrage.^[5]

Diese Rechtsprechung ist abzulehnen. Der Mieter darf die Wohnung nicht aus Kostengründen verkommen lassen; ein etwa erhöhter Heizkostenaufwand ist über den Aufwendungsersatz nach § 539 BGB auszugleichen, weil die Mehrkosten für die Heizung zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

[1] AG Regensburg, Urteil v. 10.11.2010, 8 C 1808/09, WuM 2010 S. 738.

[2] AG Frankfurt, Urteil v. 9.7.2007, 33 C 1906/06–31, WuM 2007 S. 569.

[3] LG Lüneburg, Urteil v. 22.11.2000, 6 S 70/00, WuM 2001 S. 465.

[4] LG Nürnberg, WuM 1985 S. 20; LG Braunschweig, Urteil v. 4.4.1997, 6 S 249/96, WuM 1998 S. 250.

[5] LG Braunschweig, WuM 1985 S. 26; ebenso LG Hamb...