FF 10/2019, Mietvertrag zwischen Ehegatten als Schutzinstrument

Einführung

Verbleibt bei der Trennung einer der Ehegatten in der im Miteigentum beider Eheleute stehenden Immobilie, sei es einverständlich oder sei es aufgrund einer gerichtlichen Überlassungsentscheidung, wird regelmäßig darüber nachgedacht, ob derjenige, der ausgezogen ist, vom anderen eine Nutzungsvergütung verlangen kann und wie hoch sie sein könnte. Es wird nachgedacht über die Frage, in welcher Weise nun die Hauslasten zu tragen sind. Stehen Trennungsunterhaltsansprüche im Raum, wird über die Einbeziehung von Wohnvorteil und Lastentragung in die Unterhaltsberechnung diskutiert. Das Gleiche gilt, wenn der aus der Familienimmobilie ausgezogene Ehegatte deren Alleineigentümer ist. Vernachlässigt wird dagegen oft die Frage: Was passiert eigentlich, wenn der ausgezogene Miteigentümer die Teilungsversteigerung einleitet oder wenn der Alleineigentümer die Immobilie an einen Dritten verkauft? Ersichtlich droht dem Nutzungsrecht des im Haus Verbliebenen dann Gefahr. Was kann er tun, um sich zu schützen?

I. Die Situation nach Scheidung

Der in der Familienimmobilie verbliebene Miteigentümer wird eine von ihm nicht gewünschte Teilungsversteigerung mit den während der Trennungszeit häufig noch wirksamen Mitteln (vor allem Drittwiderspruchsantrag, gestützt auf §§ 1365, 749 Abs. 2, 1353 Abs. 1 oder § 242 BGB)^[1] nach der Scheidung meist nicht verhindern können. Er kann dies auch nicht mit dem Erwirken einer gerichtlichen Wohnungsüberlassungsentscheidung gem. § 1568a Abs. 1 BGB zu seinen Gunsten, denn eine solche Entscheidung nimmt dem anderen Ehegatten nicht das Recht aus § 749 Abs. 1 BGB, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen.^[2] Für ihn stellt sich nur die Frage, wie er dem Erwerber gegenüber am besten geschützt ist. Die zwischen den Eheleuten vereinbarte oder auch nur schlicht vollzogene Überlassung an ihn führt, ebenso wie eine gerichtliche Überlassungsentscheidung gem. § 1568a Abs. 1 BGB, zu einem – im Verhältnis zum anderen Ehegatten – alleinigen Besitz- und Nutzungsrecht des im Haus Verbliebenen. Allerdings hilft ihm dieses Besitzrecht nichts, wenn es zur Teilungsversteigerung kommt. Der Zuschlagsbeschluss zugunsten eines anderen führt zum Verlust des Miteigentums und ist zugleich ein Räumungstitel, aus dem der Ersteigerer vollstrecken kann (§ 93 ZVG).^[3] Das bloße aus der einverständlichen bzw. praktizierten Überlassung oder dem gerichtlichen Überlassungsbeschluss hergeleitete Besitzrecht kann dem Ersteigerer der Immobilie nicht erfolgversprechend entgegengehalten werden.^[4] Das gilt nicht nur, wenn den Zuschlag ein Dritter erhalten hat, sondern grundsätzlich auch dann, wenn der andere Ehegatte die Immobilie ersteigert hat.^[5]

Anders verhält es sich, wenn der in der Immobilie Verbliebene die Stellung eines Mieters hat. Der aus einem Mietverhältnis zur Nutzung Berechtigte hat ein dem Erwerber in der Teilungsversteigerung gegenüber wirkendes Besitzrecht, welches dazu führt, dass der Ersteigerer aus dem Zuschlagsbeschluss nicht die Räumung betreiben kann.^[6] Die Rechte (und Pflichten) aus dem Mietverhältnis setzen sich dem Erwerber gegenüber fort (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Und auch das Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung aus § 57a ZVG ist durch § 183 ZVG für die Teilungsversteigerung ausgeschlossen.^[7] Das bedeutet: Der im Haus Verbliebene, der über einen Mietvertrag verfügt, kann zwar die Teilungsversteigerung meist nicht verhindern, aber er kann jedenfalls vorerst in der Immobilie wohnen bleiben.

Vergleichbar ist die Situation, wenn der aus dem Haus ausgezogene Ehegatte Alleineigentümer ist. Einen Verkauf der Immobilie an einen Dritten kann der im Haus Verbliebene nicht verhindern, auch nicht dadurch, dass er eine gerichtliche Überlassungsentscheidung gem. § 1568a Abs. 1 BGB erwirkt. Er kann insbesondere auch nicht etwa in einem Ehewohnungsverfahren als flankierende Maßnahme ein (sei es auch nur befristetes) Veräußerungsverbot erlangen, denn dies wäre nach ganz h.M. – zumal nach Scheidung – ein zu weitgehender Eingriff in die Eigentumsrechte aus Art. 14 GG.^[8] Der im Haus Verbliebene kann also nur dafür sorgen, dass er für den Fall einer Veräußerung in einer möglichst günstigen schuldrechtlichen Position ist. Und auch hier gilt: Das aus der einverständlichen bzw. schlicht praktizierten Überlassung oder der gerichtlichen Überlassungsentscheidung herzuleitende alleinige Besitzrecht gilt nur dem anderen Ehegatten, dem bisherigen Alleineigentümer, gegenüber. Es ist aber nicht "nachfolgefest". Es gilt nicht im Verhältnis zum Erwerber der Immobilie.^[9] Wenn dieser Herausgabe nach § 985 BGB verlangt, kann der im Haus Verbliebene sich nicht auf ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB berufen. Auf ein solches Recht kann er sich aber dann stützen, wenn er über einen Mietvertrag verfügt, denn "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB).^[10]

Doch wie erreicht der im Haus Verbliebene den Abschluss eines Mietvertrages? Der andere Ehegatte wird häufig dazu freiwillig nicht bereit sein. Seit 2009 ist das Thema "Ehewohnung nach Scheidung" i...