FF 11/2014, Familiengerichtliche Genehmigung der Grundst ... / 1 Gründe:

I. Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin des eingangs genannten Grundstücks bzw. Miteigentumsanteils; die Immobilien sind vermietet. Die Grundstücke sind belastet mit einem Nießbrauchsrecht für G, das dieser sich bei einer früheren Übertragung an die Beteiligte zu 1) vorbehalten hat. In notarieller Urkunde vom 18.7.2013 hat die Beteiligte zu 1) den Grundbesitz an den minderjährigen Beteiligten zu 2) verschenkt und aufgelassen. Der Beteiligte zu 2) ist bei der Beurkundung durch seine Eltern gesetzlich vertreten worden. Der Vertrag sieht die Übernahme bestehender Belastungen einschließlich des vorerwähnten Nießbrauchs durch den Beteiligten zu 2) vor. Ziff. 6.2. des Vertrages lautet:

"Die Schenkungsempfänger haben von den bestehenden Mietverhältnissen Kenntnis. Sie wurden darauf hingewiesen, dass sie erst nach Beendigung der Nießbrauchsrechte in diese Mietverhältnisse eintreten. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Erschienene zu 4) (G) als Nießbraucher auch zukünftig Vermieter bleibt bzw. wird."

Der Urkundsnotar hat mit Schreiben vom 13.8.2013 bei dem Grundbuchamt beantragt, die in der Urkunde vom 18.7.2013 bewilligte Auflassungsvormerkung für den Beteiligten zu 2) einzutragen. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit mehreren Zwischenverfügungen beanstandet. Zuletzt hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 11.2.2014 an seiner Beanstandung festgehalten, es fehle der Nachweis der Erteilung einer familiengerichtlichen Genehmigung, die sowohl nach § 1821 Nr. 5 BGB als auch nach § 1822 Nr. 5 BGB zur Wirksamkeit des Vertrages erforderlich sei.

Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, die sie mit Schriftsatz des Urkundsnotars vom 17.2.2014 bei dem Grundbuchamt eingelegt haben.

II. Die Beschwerde gegen die angefochtene Zwischenverfügung ist nach den §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässig. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten folgt aus ihrem Antragsrecht.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet. Der Antrag ist auf die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Beteiligten zu 2) auf Eigentumsübertragung gerichtet, der sich aus dem notariellen Schenkungsvertrag vom 18.7.2013 ergibt. Dieser Eintragung steht als Hindernis nicht entgegen, dass auf der Grundlage der Auffassung des Grundbuchamtes dieser Vertrag zu seiner Wirksamkeit der familiengerichtlichen Genehmigung bedarf. Diese Auffassung als richtig unterstellt, wäre der Vertrag derzeit schwebend unwirksam. Schwebend unwirksame Ansprüche werden hinsichtlich ihrer Vormerkungsfähigkeit wie künftige Ansprüche behandelt (BayObLG DNotZ 1990, 297; KG FGPrax 2011, 79, 81; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 1490). Künftige Ansprüche können nach § 883 Abs. 1 S. 2 BGB durch eine Vormerkung geschützt werden, wenn eine bestimmte Grundlage für die Gestaltung (Rechtsboden) des Anspruchs bereits vorhanden ist und eine vorläufige Bindung des Verpflichteten bereits begründet ist, die dieser nicht einseitig beseitigen kann, die Entstehung des Anspruchs nur noch von dem Willen des künftigen Berechtigten abhängt. Eine solche vorläufige Bindung ist insbesondere dann gegeben, wenn die wirksame Entstehung des Anspruchs nur noch von der Erteilung einer familiengerichtlichen Genehmigung abhängt und dem Verpflichteten keine Möglichkeit eingeräumt ist, sich einseitig vom Vertrag lösen zu können (BayObLG DNotZ 1994, 182; KG a.a.O.). So liegen die Dinge hier. Dem Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung hätte schon aus diesem Grund entsprochen werden müssen.

Auch sachlich vermag der Senat die Auffassung des Grundbuchamtes nicht zu teilen, dass der Vertrag vom 18.7.2013 einer familiengerichtlichen Genehmigung bedarf.

1. Das Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung ergibt sich zunächst nicht aus den §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB. Genehmigungspflichtig ist danach ein Miet- oder Pachtvertrag, durch den der Mündel zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet wird, wenn das Vertragsverhältnis länger als ein Jahr nach dem Eintritt der Volljährigkeit fortdauern wird. Diese Vorschrift ist hier bereits deshalb nicht anwendbar, weil die Vertragsbeteiligten inhaltlich keine Vereinbarung über einen Eintritt des Beteiligten zu 2) in bestehende Mietverhältnisse getroffen haben. Vielmehr kommt ein Eintritt des Beteiligten zu 2) in bestehende Mietverhältnisse nur aufgrund der gesetzlichen Vorschriften der §§ 1056 Abs. 1, 566 BGB in Betracht, wenn der Nießbrauch des Berechtigten G erlischt. Darauf wird in Ziff. 6.2. der notariellen Urkunde lediglich hingewiesen. Für diese gesetzliche Folge des Eigentumserwerbs gilt § 1822 Nr. 5 BGB nicht. Denn diese Vorschrift verlangt eine rechtsgeschäftliche Begründung eines Mietverhältnisses. Eine analoge Gesetzesanwendung auf Fälle eines gesetzlichen Eintritts in ein Mietverhältnis scheidet aus Gründen der Rechtssicherheit aus (BGH NJW 1983, 1780, 1781).

2. Eine familiengerichtliche Genehmigung ist ferner nicht auf der Grundlage der §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 10 BGB erforderlich. Diese...