FF 2/2017, Zuweisung von Genossenschaftswohnungen bei fa ... / V. Familienrechtliche Wohnungszuweisungen nach § 1568a BGB

Trennen sich Eheleute, so wird regelmäßig die Frage von Bedeutung, was mit der gemeinsamen Wohnung erfolgen soll. Soweit einer der Ehegatten die Wohnung jedoch behalten möchte, der andere dies zulässt oder verweigert, müssen Ausgleichsmechanismen unter Einbeziehung des Vermieters, dessen Rechte ebenfalls betroffen sind, gefunden werden.

1. Familienrechtliche Grundlagen

In den §§ 1568a f. BGB finden sich Instrumentarien, die diesen Konflikt lösen sollen.^[23] Danach kann ein Ehegatte anlässlich der Trennung die Überlassung der gemeinschaftlichen Wohnung verlangen, wenn bestimmte Voraussetzungen, die aus den familienrechtlichen Verbindungen resultieren, vorliegen. Es kommt nicht darauf an, ob beide Ehegatten Vertragspartner des Vermieters sind. § 1568a Abs. 3 BGB eröffnet den Eheleuten diesbezüglich zwei Möglichkeiten. Die Übernahme oder die Überlassung der Wohnung kann durch eine Entscheidung des Familiengerichts oder durch eine gemeinschaftliche Erklärung an den Vermieter erfolgen. Die gerichtliche Entscheidung hat zur Folge, dass ein Ehepartner aus dem Mietverhältnis ausscheidet.

Soweit mit dem Ehepartner, der in der Wohnung verbleiben soll oder will, kein Vertrag bestanden hat, kann dieser von der zur Vermietung berechtigten Person den Abschluss eines Mietvertrages zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen.

Im Hinblick auf die Rechtsprechung des BVerfG^[24] ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass diese für das Mietrecht geschaffene Regelung des § 1568a BGB auch für genossenschaftlich begründete Nutzungsverhältnisse gilt.^[25] In der Literatur^[26] wird dem Grunde nach dies nicht in Zweifel gezogen.

Das Nutzungsverhältnis besteht, wenn ein Ehepartner ausscheidet, mit dem anderen inhaltlich unverändert fort. Da bei einem bestehenden Mietverhältnis dieses nur mit einem Ehegatten fortgesetzt wird, entsteht zugunsten des ausscheidenden Ehegatten gegen den Vermieter auch kein Anspruch auf Auszahlung der Kaution.^[27] Ein Ausgleich muss im Verhältnis der Eheleute untereinander vorgenommen werden. Für die Abrechnung der Betriebskosten gelten dieselben Grundsätze.

Schutzlos ist der Ehegatte jedoch, wenn derjenige, der die Wohnung alleine angemietet hatte, den Mietvertrag bereits gekündigt hat. Denn diese Kündigung ist im Außenverhältnis zum Vermieter wirksam.^[28] Was nicht mehr besteht, kann auch nicht fortgesetzt werden.

[23] Eingeführt durch das Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs und Vormundschaftsrechts vom 6.7.2009, BGBl I 2009, 1696.

[24] Vgl. BVerfG NJW 1992, 106.

[25] Vgl. BR-Drucks 635/08, 44.

[26] Vgl. Blank, FPR 2010, 544; Büte, FPR 2010, 537; Derichs, NZFam 2014, 830; Götz, NZM 2010, 383; Götz/Brudermüller, NJW 2010, 5; Götz/Brudermüller, in: FS Derleder, Berlin-Heidelberg 2015, S. 119; offen gelassen von Abramenko, MDR 2013, 129; das Problem nicht erörternd Horst, DWW 2013, 283.

[27] Vgl. Horst, DWW 2013, 283.

[28] Vgl. OLG Frankfurt BeckRS 2013, 15477; LG Stuttgart FamRZ 1977, 200; Lenz, NZFam 2014, 823; a.A. LG Bamberg FamRZ 1957, 258; LG Hamburg BeckRS 2001, 31155388.

2. Fehlende Genossenschaftsmitgliedschaft des verbleibenden Ehegatten

Probleme ergeben sich, wenn der Ehegatte, der in der Wohnung verbleiben will oder soll, nicht Mitglied der Genossenschaft ist. Die daraus resultierenden Probleme werden in der Literatur oftmals noch nicht einmal erkannt oder erwähnt.^[29] Nach den maßgeblichen verbandsrechtlichen Vorgaben scheidet eine Überlassung der Wohnung an ihn durch die Genossenschaft aus. Denn deren Wohnungen sind aufgrund der Satzung regelmäßig ausschließlich den Genossen zur Nutzung vorbehalten.

Für den Zeitraum des Getrenntlebens stellt sich eine gleichartige Problematik nicht, weil die insoweit parallellaufende Regelung des § 1361b BGB das Gericht nur legitimiert, eine vorläufige Regelung zu treffen.^[30] Dabei ist jedoch umstritten, inwieweit ein Ehepartner in der Phase des Getrenntlebens bereits gegenüber dem anderen die Forderung nach der Mitwirkung an einer gemeinschaftlichen Erklärung gegenüber dem Vermieter stellen kann.^[31]

Geht das Nutzungsverhältnis durch eine gerichtliche Entscheidung oder durch eine gemeinsame Erklärung der ehemaligen Ehegatten auf einen von ihnen über, so muss die Wohnungsbaugenossenschaft dies hinnehmen.^[32] Andernfalls liefe die Zuweisung bei genossenschaftlich begründeten Nutzungsverhältnissen ins Leere. Dies kann nicht gewollt sein und wäre mit dem Schutzgedanken des § 1568a Abs. 1 BGB nicht in Einklang zu bringen. Der Vertragspartner erhält jedoch in § 1568a Abs. 3 BGB ein dem § 563 Abs. 4 BGB entsprechendes Sonderkündigungsrecht. Dieses gewährt ihm die einmalige Möglichkeit, den Dauernutzungsvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Erforderlich ist ein wichtiger Grund in der Person des Mieters.

Als wichtiger Grund in diesem Sinne muss die fehlende Mitgliedschaft in der Genossenschaft verstanden werden.^[33] Dies folgt aus den der Genossenschaft drohenden steuerrechtlichen Nachteilen, wenn mehr als 10 % des Wohnungsbestandes nicht an ihre Mitglieder überlassen wurden.^[34] Diese kann den Nutzugsvertrag k...