Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 1.2.3 Anfordern von Zahlungen

Der Verwalter hat zunächst sämtliche Kostenbeiträge von den Wohnungseigentümern anzufordern, sofern es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten handelt. Praxisrelevant sind hier Zahlungsaufforderungen des Verwalters bezüglich der Zahlung von Hausgeldern nebst den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und den Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen. Insoweit kann sich der Verwalter Sonderhonorare für die Mahnung säumiger Wohnungseigentümer im Verwaltervertrag ausbedingen, so der Verwaltervertrag hinsichtlich des Honorars klar und transparent einerseits Grundleistungen und andererseits Sonderleistungen differenziert.^[1]

Hiervon unabhängig umfasst § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht die Befugnis des Verwalters, einen Rechtsanwalt zwecks außergerichtlicher Beitreibung rückständiger Hausgelder einzuschalten.^[2] Hierfür benötigt der Verwalter vielmehr eine entsprechende Ermächtigungsgrundlage, da es jedenfalls zu seinen Aufgaben gehört, im außergerichtlichen Vorfeld die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Ob er auf Grundlage der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ermächtigt ist, unter Beauftragung eines Rechtsanwalts entsprechende gerichtliche Zahlungsverfahren einzuleiten, hängt von den Umständen des Einzelfalls, nämlich der Größe bzw. finanziellen Ausstattung der jeweils verwalteten Eigentümergemeinschaft ab. Weiteres Kriterium ist die Höhe der Hausgeldrückstände. Sollte der Verwalter nicht bereits durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder Regelung in seinem Verwaltervertrag entsprechend ermächtigt sein, sollte er sich durch einen gesonderten Ermächtigungsbeschlusses nach § 27 Abs. 2 WEG absichern.

Von praktischer Bedeutung ist die eigenständige Befugnis – und auch Verpflichtung! – des Verwalters zur Anmeldung von Hausgeldansprüchen in einem von einem anderen Gläubiger betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren und in einem eröffneten Insolvenzverfahren.^[3]

Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens

Verwalter sind zwar zur Anmeldung von Hausgeldansprüchen in einem von einem Dritten geführten Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne Beschluss ermächtigt. Will allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen Wohnungseigentümer einleiten, bedarf es zwingend einer entsprechenden Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer.^[4] Ein Zwangsversteigerungsverfahren ist für den betreibenden Gläubiger nämlich nicht nur mit Gerichtskosten, sondern insbesondere mit Kosten des Sachverständigen für die Verkehrswertermittlung verbunden. Auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG könnte der Verwalter allenfalls in Großanlagen eigenständig handeln.

[1] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020, 988; siehe Blankenstein, Verwaltervertrag, Kap. 3.2.2.3.3.1 Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 18.4.2000, 24 U 29/99, ZMR 2001, 300; AG Frankenthal, Urteil v. 9.11.2016, 3a C 234/16.

[3] BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, ZMR 2018, 340.

[4] BGH, Urteil v. 8.12.2017, a. a. O.