Firmenschilder (WEMoG)

Zusammenfassung

Firmenschilder dienen der Werbung oder als einfacher Hinweis auf eine gewerbliche oder freiberufliche Betätigung in einzelnen Sondereigentumseinheiten und werden in der Regel an der Fassade des Hauses angebracht. Die Außenfassade eines Gebäudes ist bereits kraft Gesetzes nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig und somit stets notwendiger Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Ob und inwieweit Firmenschilder angebracht werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach der Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheit, die beworben wird, und im Übrigen nach den Maßstäben über die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums.

Zunächst und grundsätzlich kommt es für die Frage, ob Werbeeinrichtungen von den übrigen Wohnungseigentümern geduldet werden müssen, auf die Zweckbestimmung der betreffenden Sondereigentumseinheit an, auf die sich die Werbeeinrichtung bezieht. Darf die Sondereigentumseinheit zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden, sind auch übliche Werbeeinrichtungen von den übrigen Wohnungseigentümern zu dulden.^[1]

In diesem Zusammenhang ist nicht definitiv geklärt, ob ggf. bei der Montage angemessener Werbeeinrichtungen von einer konkludenten Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG auszugehen ist. Denn objektiv aus der Zweckbestimmung folgende und damit unmittelbar verbundene Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum dürften allseits hinzunehmen sein ("Dübel in der tragenden Wand"). Zu berücksichtigen ist allerdings, dass gerade von Werbeeinrichtungen eine Außenwirkung ausgeht und diese bereits sachlogisch zumindest mit einer optischen Veränderung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Insoweit dürfte in derartigen Fällen ein Gestattungsbeschluss erforderlich sein.^[2]

Der Anspruch auf Gestattung der Montage von Firmenschildern ergibt sich insoweit aus § 20 Abs. 3 WEG und ist notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gerichtlich durchsetzbar.

Der Anspruch besteht nur auf eine angemessene und ortsübliche Werbeeinrichtung. Was insoweit im Einzelfall noch angemessen und ortsüblich ist, beurteilt der Tatrichter im Rahmen einer streitigen Auseinandersetzung wegen der Werbeeinrichtung.

Gehen von der Werbeanlage Störungen aus (blinkende Leuchtreklame) hat jeder der konkret in seinem Sondereigentum gestörte Wohnungseigentümer einen entsprechenden Unterlassungsanspruch gegen den Werbetreibenden aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und/bzw. § 1004 Abs. 1 BGB. Werden ohne konkrete Störungen einzelner Sondereigentumseinheiten die Grenzen des durch Beschluss Gestatteten überschritten, stehen Unterlassungsansprüche nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG und/bzw. § 1004 Abs. 1 BGB der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

Grundsätzlich möglich ist die Vermietung einer Fassadenfläche zur werblichen Nutzung, möglich ist auch die Begründung eines entsprechenden Sondernutzungsrechts.

[1] Arg. BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/22, ZWE 2023, 211.

[2] Arg. BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/22, ZWE 2023, 211.