Normenkette
§ 23 Abs. 2 WEG, § 25 Abs. 3 WEG
Kommentar
In einer aus 57 selbstständigen Wohnungseigentums- und 30 Garagenteileigentumseinheiten bestehenden Wohnanlage wurden die Flachdächer der fortlaufend aneinandergrenzenden, jedoch in Gruppen von 2 bis 3 Einheiten mit jeweils einer gemeinsamen Dachfläche höhenversetzt errichteten Garagen sanierungsbedürftig. Die Gemeinschaft besaß eine Instandhaltungsrücklage, in die auch die Garagenteileigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil von jeweils 1/1.000stel Einzahlungen geleistet hatten.
In der Teilungserklärung war u. a. die hier im Streit stehende Vereinbarung getroffen:
"Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Entsprechendes gilt für Balkone und Loggien, jedoch mit Ausnahme der Teile, die nach § 5 Abs. 1 WEG nicht Sondereigentum sein können."
In der Teilungserklärung war weiter vereinbart, dass die von allen Eigentümern zu tragenden Kosten und Lasten im Sinne des § 16 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen seien, abgesehen von vereinbarten Sonderregelungen für lediglich einzelne Positionen.
Die Gemeinschaft hatte dann mit Mehrheit u. a. die Sanierung der Garagendächer beschlossen, wobei Einigung darüber herbeigeführt worden sei, dass der Sanierungsaufwand aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft finanziert werden solle.
Während das AG den Beschluss auf Anfechtung einzelner Wohnungseigentümer ohne Garageneigentum für ungültig erklärte, wiesen das LG und der Senat des OLG die Anfechtungen zurück, wobei der Senat sogar hinsichtlich der Rechtsbeschwerdeinstanz außergerichtliche Kostenerstattung anordnete.
Nach dem Gesetz ist jeder Wohnungs- und Teileigentümer anderen Miteigentümern gegenüber verpflichtet, u. a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Auch in einer gemischt aus Wohnungs- und Garageneigentumseinheiten zusammengesetzten Gemeinschaft tritt nicht automatisch eine Trennung der Beitragslasten zwischen Wohnungseigentümern einerseits und Garagenteileigentümern andererseits ein. Mag eine solche Trennung angesichts des abänderbaren Charakters des § 16 Abs. 2 WEG auch rechtlich möglich sein, so enthält die hier vorliegende Teilungserklärung jedoch keine Bestimmung, aus der sich auch nur andeutungsweise ergäbe, dass eine solche Trennung hier angeordnet worden ist. Aus unterschiedlicher Verwalterhonorierung hinsichtlich Wohnungs- und Garageneigentum lässt sich nicht der Schluss ableiten, dass Wohnungs- und auch Teileigentümer an den Kosten einer Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums unterschiedlich zu beteiligen seien. Flachdächer von Garagenbauten gehören völlig unzweifelhaft zum Gemeinschaftseigentum, also auch nicht in Teilen zum jeweiligen Sondereigentum (im Hinblick auf die vorhandene Bauausführung). Dies folgt aus der negativen Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG.
Auch aus der hier getroffenen Vereinbarung der Teilungserklärung ergibt sich in richtiger objektiver Auslegung (so die h. R. M.) keine andere Kostenverteilung (was in der Entscheidung auf den Seiten 13ff. näher begründet wird). Die Garagendächer stehen nicht im ausschließlichen Gebrauch eines einzelnen Eigentümers, gehören i. ü. auch nicht zum Sondereigentum (Teileigentum). Auch der Hinweis auf empfundene Unbilligkeit dieser Regelung führt zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung, da es einem Gericht nach § 43 Abs. 2 WEG nicht gestattet ist, unter Billigkeitsgesichtspunkten einen rechtmäßig zustande gekommenen Beschluss der Eigentümerversammlung abzuändern. Dem Gericht ist nämlich nur insoweit eine Entscheidung nach billigem Ermessen eröffnet, als sich die Regelung nicht bereits aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Daraus folgt, dass das Gericht in jedem Fall an eine durch Beschluss der Versammlung bereits getroffene Regelung gebunden ist und diese nicht ändern oder durch eigene, geeignet erscheinende Maßnahmen ersetzen oder ergänzen kann (vgl. schon BayObLG Z 1985, 171, 176 m. w. N.). Es bedarf deshalb keiner näheren Prüfung, ob die Kostenverteilung, die hier im Ergebnis der gesetzlichen Vorschrift des § 16 WEG entspricht, im Einzelfall zu einem unbilligen Ergebnis führt.
Link zur Entscheidung
( OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.1992, 15 W 99/91)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Die neuerliche Entscheidung des OLG Hamm entspricht absolut herrschender Rechtsmeinung zu diesen vielfach umstrittenen und oft auch als ungerecht empfundenen Kostenverteilungsvereinbarungen in einer sog. Mehrhausanlage bzw. in einer Eigentumswohnanlage mit getrennten Gebäudekomplexen und insbesondere eigenständigen Garagentrakten. Im Sinne des WEG ist system- und gesetzeskonform im Zweifel jegliches...
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