Folgen eines Gründungsmangels bei der Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum

Leitsatz

Folgen eines Gründungsmangels (Eintragung von nicht sondereigentumsfähigem Stellplatzteileigentum im Grundbuch und Entstehung sog. isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteile)

Normenkette

§§ 3, 5, 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Wird im Zuge der Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit Sondereigentum an einem Grundstücksteil, der aus Rechtsgründen nicht sondereigentumsfähig ist, im Grundbuch eingetragen, so entsteht ein isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteil. Es ging hier um eine ursprünglich beabsichtigte Sondereigentumsbegründung von Stellplätzen auf ebenerdiger Grundstücksfläche nach Aufteilungsplan ohne nachträgliche Gebäudeeinbindung und Befestigung auf nach wie vor begrünter Fläche, später um gewünschte Stellplatzflächen auf dem Freidach eines zur Anlage gehörenden Garagengebäudes (mit nachfolgenden Widerspruchseintragungen gegen grundbuchrechtlich verfügte Löschungen).
2. Nach h. M. sind Stellplätze auf dem Freidach eines Garagengebäudes auch unter Berücksichtigung von § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht sondereigentumsfähig, auch wenn sie befestigt und dauerhaft markiert wären. Eine entsprechende Eintragung im Grundbuch wäre unwirksam, d. h. unzulässig im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO und kann auch nicht Grundlage eines gutgläubigen Erwerbs sein. Dies berührt regelmäßig jedoch weder die Entstehung anderer Sondereigentumsrechte, noch die Entstehung des betroffenen Miteigentumsanteils. Letzterer entsteht vielmehr als sog. isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteil. Da ein solcher isolierter Miteigentumsanteil grds. rechtsgeschäftlich übertragen werden kann (BGH v. 5.12.2003, V ZR 447/01, NJW 2004, 1798, 1800 und NJW 2005, 10, 11), wurde der betreffende Beteiligte durch seine Eintragung im Grundbuch (sondereigentumsloser) Miteigentümer.

3. Hinsichtlich der Pflichten aus § 16 Abs. 2 WEG hat der Senat bereits die Auffassung vertreten, dass sich für diesen Miteigentümer Beitragspflichten analog § 16 Abs. 2 WEG aus ebenfalls entsprechender Anwendung der Grundsätze einer faktischen Gesellschaft ergeben (vgl. OLG Hamm v. 25.6.1991, 15 W 76/91). Bis zur Behebung des gesetzlich nicht vorgesehenen Zustands unterliegt deshalb der Inhaber eines solchen isolierten Miteigentumsanteils den Regelungen des WEG nach den §§ 1 ff. WEG, sodass er deshalb auch zur anteiligen Kostentragung verpflichtet ist. Diese Auffassung lässt sich auch der Entscheidung des BGH vom 5.12.2003 (BGH v. 5.12.2003, V ZR 447/01, NJW 2004, 1798 ff.) entnehmen. Damit lassen sich auch Abwicklungsschwierigkeiten vermeiden, die andernfalls die Handlungsfähigkeit einer betroffenen Gemeinschaft nachhaltig infrage stellen könnten.

   Der betroffene Miteigentümer wird hierdurch auch nicht rechtlos gestellt, da er zunächst in aller Regel Gewährleistungs- oder auch Schadensersatzansprüche gegen seinen Veräußerer geltend machen kann.

4. Das Bestehen eines isolierten Miteigentumsanteils ist allerdings ein gesetzwidriger Zustand, der durch die Miteigentümer umgehend beseitigt werden muss und nicht auf Dauer bestehen bleiben kann. Ist allerdings davon auszugehen, dass ein vermeintlicher Gegenstand des Sondereigentums schlechthin sondereigentumsunfähig ist, so besteht i. d. R. ein Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Übernahme des isolierten Miteigentumsanteils, um den Gründungsmangel zu beheben. Bis dahin bestehen allerdings Wohngeldzahlungsansprüche der teilrechtsfähigen Gemeinschaft gegen den Miteigentümer. Nicht entscheidend ist insoweit, ob ein Sondereigentumsgegenstand zum Zeitpunkt der Beitragspflichten bereits errichtet ist. Konsequenterweise sind die §§ 1 ff. WEG analog auch auf einen sondereigentumslosen Miteigentumsanteil anzuwenden.
5. Zur Höhe der Zahlungsforderungen war der Streit jedoch an das LG zurückzuverweisen.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2006, 15 W 259/05OLG Hamm v. 18.9.2006, 15 W 259/05